第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法
　　一、房地产投资项目经济评价指标体系
　　盈利能力指标：静态、报考
　　清偿能力指标
　　二、报考盈利性指标及计算
　　(一)财务净现值
　　□ 概念：净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的折现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和(NPV)
　　□ 实质：
　　■ (F～P)(A～P)
　　□ 项目判定标准
　　■ NPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受
　　■ NPV<0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受
　　■ 多方案比较时，选择NPV较大的项目
　　净现值法的优缺点
　　□ 优点
　　■ 考虑了资金的时间价值
　　■ 可以反应出项目盈亏的数额大小
　　□ 缺点
　　■ 净现值的计算依赖于折现率，折现率的大小主要取决于筹资成本，因此可能获利高却由于筹资成本高而使净现值小
　　■ 净现值的大小与项目的规模有关，不能反应投资效率的高低
　　(二)财务内部收益率
　　□ 概念：使投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率(NPV=0时的折现率)
　　□ 实质：
　　■ 反应项目的盈利能力
　　□ 判断标准
　　■ 如果该收益能力大于等于基准收益率或设定的折现率，表明项目可接受，如小于基准收益率，则方案不可接受
　　内部收益率的计算方法
　　□ 内部收益率函数是减函数
　　■ r1时，净现值为NPV1>0，则IRR一定比r1大
　　■ r2时，净现值为NPV2<0，则IRR一定比r2小
　　□ 计算方法
　　■ 试算法
　　■ 插值法
　　□ r1时，净现值为NPV1>0
　　□ r2时，净现值为NPV2<0
　　■ 查表法
　　【例题1·单选题】【典型例题】
　　某建设项目，当r1=12%时，净现值为860万元，当r2=18%时，净现值为-600，基准收益率为10%，则该项目的内部收益率应(　)
　　A.在12%和10%之间
　　B.小于12%
　　C.在12%和18%之间
　　D.大于18%
　　【答案】C
　　【解析】r1时，净现值为NPV1>0，则IRR一定比r1大，r2时，净现值为NPV2<0，则IRR一定比r2小
　　【例题2·单选题】【典型例题】
　　某建设项目，当r1=20%时，净现值为78.70万元，当r2=30%时，净现值为-60.54万元，则该项目的内部收益率为(　)
　　A.25.65% 　　
　　B.24.42%
　　C.22.46%　 　
　　D.18.65%
　　【答案】A
　　内部收益率的优缺点
　　□ 优点
　　■ 考虑了资金的时间价值
　　■ 不需要首先确定所要求的报酬率
　　■ 反映投资效率高低(盈利能力)
　　□ 缺点
　　■ 不能反映获利数额
　　■ 计算极为复杂
　　■ 有可能出现多解或无解的情况，会失效
　　【难点】净现值NPV与内部收益率IRR的比较
　　□ 区别
　　■ 经济意义不同
　　□ NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率
　　■ 方法不同
　　□ NPV首先要求确定折现率，IRR不需要
　　■ 结论不同
　　□ 互斥方案有时结论不同
　　□ 原因
　　■ 项目投资规模不同
　　■ 对投资利润率的假定不同
　　【例题·单选题】【2009年真题】
　　采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是(　)。
　　A.考虑了基准收益率
　　B.能显示投资回收期的长短
　　C.能在一定程度上反映投资效率高低
　　D.计算过程简单
　　【答案】C

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