知识点：建设工程质量保修制度
【考频指数】★★★★
【考点精讲】
一、建设工程质量保修书的提交时间及主要内容
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
二、建设工程质量的最低保修期限
建设工程保修期的起始日是竣工验收合格之日。
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期由发包方和承包方约定。当事人协商约定的保修期限，可以高于法定最低保修期。不得低于法规规定的标准。
三、建设工程质量保证金
质量保证金是发包人与承包人约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
四、缺陷责任期的确定
（1）一般为6个月、12个月或24个月，具体双方可约定；
（2）从工程通过竣工验收之日起计（与保修期的起始时间一致）；
（3）由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计；
（4）由于发包人原因导致工程无法验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
五、按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金。
缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。否则，发包人可扣除保证金，另找他人；承包人维修并承担费用后，不免除对工程的一般损失赔偿。
六、质量保证金的返还
缺陷责任期到期后返还；发包人收到返还申请后，应于14日内核实。如无异议，发包人应当在核实后14日内返还。
发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。
【速记点评】
最低保修年限基本是每年必考的内容，因此需要重点掌握。
【经典例题】
1.关于建设工程质量保修的说法，正确的是（）。
A.全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额3%的比例预留保证金
B.由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，并从保证金中扣除维修费用
C.建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期
D.发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于7日内会同承包人按合同约定的内容进行核实
【答案】C
【解析】本题考查的是质量保修书和最低保修期限的规定。建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。选项D保证金的返还，为2个14天。
2.某办公大楼在保修期间出现外墙裂缝，经查是由于设计缺陷造成。原施工单位进行了维修，之后应向（）主张维修费用。
A.建设单位
B.设计单位
C.物业管理单位
D.大楼使用者
【答案】A
【解析】本题考查的是质量责任的损失赔偿。《房屋建筑工程质量保修办法》第13条“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”这里的责任方也不是真正的责任方。建设单位承担完维修费后，再向设计单位追偿。
3.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为（）。
A.3年
B.5年
C.10年
D.设计文件规定的该工程的合理使用年限
【答案】D
【解析】本题考查的是质量保修书和最低保修期限的规定。基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
4.下面关于施工单位对建设工程质量最低保修期限说法正确的是（）。
A.有防水要求的卫生间为2年
B.给排水管道为5年
C.电气设备安装工程为2年
D.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
E.装修工程为2年
【答案】CDE
【解析】本题考查的是施工单位的保修责任。选项A应为5年；选项B应为2年。建设工程超过合理使用年限后需要继续使用的规定：建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
5.关于工程建设缺陷责任期的确定，下列说法中正确的是（）。
A.缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月
B.缺陷责任期一律从工程通过竣工验收之日起计
C.承包人导致竣工迟延的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计
D.发包人导致竣工迟延的，在承包人提交竣工验收报告后进入缺陷责任期
E.发包人导致竣工迟延的，在承包人提交竣工验收报告后60天，自动进入缺陷责任期
【答案】AC
【解析】本题考查的是质量责任的损失赔偿。选项B不应该是“一律”，而应当是“一般”，因为有例外；选项D、E发包人原因迟延的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
