3、项目营销策划及资金运作情况
该市现阶段房地产市场需求的基本情况是进入 2002 年有人称其为小户型年，相对于适应中低收入家庭的低价位住房却出现结构性短缺，总量不能适应中低收入家庭的住房需求。这说明开发商对低价位住房市场的淡漠，失去应有的重视。房地产营销主要手段是，根据当时建设主管部门的有关要求，可以在场地达到了三通一平，建设方案确定后，建设投资达到了 30%以上即可以进行商品房预售工作。提高资金利用率，措施落到实处，服务落到家门口，以确保资金的回笼。
首先，要做好市场调研，确定营销目标。要对房地产市场状态进行研究，以期对该类市场目前和来供需进行分析。经济适用房有效供给不足。要想到客户之所想，客户想不到的，要靠自己的专业知为客户想到。其中，以建筑的地址选择最能体现开发商对于建设“用心”程度，理想居所环境的三个件是讲究居住环境的舒适性，讲究住家生活的宁静。讲究住宅未来的发展性。其次，还要做好广告宣传以外力发展自己。调查研究购房者的具体需求和购买动机，大胆策划，善于“造势”。新居在推出前，分利用现有的资源进行“造势”，具体内容如免费预售登记、特价房等。最后，抓住时机，灵活经营，立品牌意识，创造企业形象。
4、项目后评价
该项目的实施总体上还是成功的。项目按照原计划的步骤的进行。项目进度、项目质量都在计划制内，而且项目效益远远超出了计划目标。其中联合开发、风险共担成功地解决了公司开发中的短缺流动资金周转问题。设计方面从公司的设计意见反馈书中可以看出还是符合开发商建设开发意图的。强平面配置及室内格局的合理与使用顺畅是提高附加价值的首要工作，减少室外与室内使用面积的浪费使每一平方的面积都做最合理的安排，使每个不同用途的空间能发挥最高的附加价值。
对成本的控制是同时考虑设计与施工 2 个方面。一般而言，设计阶段决定的成本高达 70%，发包段是 20%，施工阶段 6%，保修阶段 4%.对降低工程成本的方法是由研讨设计开始，对不利于成本的素逐一提出并加以研讨。作业内容包括设计内容合理性、材料质量、品牌、发包价格、施工方法难易与合理性、工期、质量、成本构成与分配比例、预算控制、合同管理、工程变更、工程纠纷索赔、工损害鉴定、决算等将进度做合里安排，如能缩短工期意味着提前竣工使用，科学的资金运用计划，将造更大效益。
财务评价着重计算成本利润率和投资回收期。
（1）成本利润率。是指项目建成基本售出后利润总额与项目总开发成本的比率。它是考察项目单投资盈利能力的静态指标。其计算公式为：
项目成本利润率=（项目开发总价值－总开发成本）/总开发成本×100%
=（5 560 万元－4 080 万元）/ 4 080 万元×100%=36.27%
在财务评价中将成本利润率与行业平均成本利润率对比，可以判断项目单位投资盈利能力是否达本行业的平均水平。成本利润率越大，说明项目投资效益越好。开发商利润率是开发商所承担的开发险的回报。
（2）投资回收期。是指项目的净收益（包括利润和折旧）抵偿全部投资（包括固定资产投资和流资金）所需要的年限。它是反映项目投资回收速度的静态指标。投资回收期一般从建设开始年算起，可以从投入使用开始年算起。为避免误解，在计算这个指标时，应注明起算时间式。
根据公司财务提供的净现金流量表，第 2 年累计净现金流量为－165 万元，第 3 年累计净现金流首次出现正值，净现金流量为 890 万元，求出 Pt =2.19 年。
在项目评价中将算出的投资回收期（Pt）与部门或行业的基准回收期（Pc=3.5 年）比较，因Pt <Pc则该项目在财务上是可取的。 参考文献： [1] 丁士昭。关于建立工程项目全寿命管理系统的探讨[C].北京：1999 年海峡两岸营建业合作交流研讨会论文集，1999-06 [2] 朱大萌，马诗咏。项目风险管理的持续改进方法[J].建筑管理现代化，2004（4）：11-14. [3] 白思俊。现代项目管理[M].北京：机械工业出版社，2002-04.
