关于开发大中型建设项目利润的探讨

    一、引言
    开发大中型建设项目的首要前提必须在可行性研究报告论证的基础上对建设项目的确定。在这个前提下，建设项目的利润一般取决于销售收入和成本之间的差异，增加销售收入或控制成本都会使项目的利润额增加。自中国加入WTO，国内的各大房地产开发商之间的竞争日趋白热化，在这样一个竞争激烈的大环境下，开发大中型建设项目的利润要得以保证，必须在确保工程优化的基础上力争做到开源节流。
    二、销售收入与成本之间的增减关系
    （1）销售收入与成本投入
    销售收入是由销售价格和销售面积确定的。销售价格一般是由市场确定的。如果我们逐步提高开发项 目本刍的品质及其外部环境的质量和档次，销售价格自然也会上升的，但如果只是盲目的在提高开发项目的品质及其外部环境上增加投入，就有可能会得不偿失，即可能会出现成本的增加值大于销售收入的增加值，导致项目的利润总额反而下降。因此要在详细分析所开发项目的客户层次定位、销售价格及其周边楼盘的卖点分布情况的基础上，仔细分析在各个卖点上增加成本投入和销售上升的相互关系，通过分析找出二者之间关联度比较大的几点，在这几点上加大一些投入可能使销售收入有较大幅度的上涨，从而使利润总额有所增加。
    （2）优化设计方案，提高建筑有效面积
    在土地购入价格、各类型产品销售价格和销售形势比较确定的前提下，销售收入主要取决于产品有效销售面积的总和。因此，在销售形势比较明朗的时候，开发商要尽可能较快、较全面地掌握当地的规划设计要求，结合当地的有关规划设计要求和土地成本的大小，在满足规划要求的同时，尽量提高土地利用率，扩大有效销售面积，就有可能获得比较好的收益。这就要事先作好各种不同的开发方案，逐个进行全过程经济测算，找出一个比较理想的方案。
    （3）多期开发或滚动开发的大型项目，注意开发的节奏和策略开发商投资一个大型项目，一般是分为多期开发或滚动开发的。注意每期开发的规划设计指标和总的规划设计指标之间的关系，在满足总规划设计指标的前提下，对开发计划和节奏作出一些策略性的调整，努力实现最大的折现利润。
    （4）对于开发项目中不同产品品牌的组合，进行多方案综合经济测算，寻找一个切实点优化的方案。
    如果在同一项目中，存在不同使用性质的产品，如商业店面用房、住宅、汽车库、自行车库等，其销售价格和利润率的差别可能是很大的。决策时，要结合市场销售情况，仔细研究各种产品销售形势和价格，详细分析各产品的销售价格、综合成本及其利润率，确定其面积总和和各比例关系，作出各种有可能的方案，事先进行多方案全过程经济测算，经过比较，可能会发现大幅度提高利润的方法。也可能会找到一个优化的方案。通过比较，确定合适的开发方案。
    在销售不是太吃紧的情况下，点面结合多建造一点商业用房，一般能增加开发商的利润，在极端的情况下，如在市区比较繁华的地区，有些开发商的高利 润几乎都来自商业用房的销售，其住宅用房的利润率是比较低的。这种开发模式成功的例子也很多。
    （5）决策者观念的改变，评价指标趋向合理性，有可能增加利润总额折现值。
    一般的开发商在进行投资估算时，常注重成本的估算，而不太注重综合经济测算，包括投资回报的分析，内部收益的分析，利润总额折现的分析。同时一般的开发商也常注重对各单一产品的利润分析，而不太注重各产品综合在一起的总利润分析。因此，要大力加强综合经济分析人员、销售人员和设计员的结合，进行多方案综合测算，在保证安全的投资回报率的基础上，以利润总额折现值作为考核指标。 对于某一项目而言，有可能二种不同的开发方案，其利润总额可能是相近的，但其内部收益率及利润总额折现值可能是有一定差距的。在这种情况下，一般要选取利润折现值大的方案和内部收益率高的方案。
    三、大中型建设开发项目的成本控制
    （1）造就专业管理人才是成本得以较好控制的先决条件大中型开发建设万页目成本控布做程序和方法是叫个十分复杂的系统工程。在整个生命周期中，其约束条件被限定在质量、工期和投资三大目标之下。在市场 经济条件下，工程成本管理人员，特别是建设项目全过程综合经济分析人员，已从被动反映成本结果转向能动影响项目决策。人员素质的高低已成为影响成本控制任务、影响大中型建设项目能否有效控制投资的一个至关重要的因素。 对于开发大中型建设项目的工程成本管理人员，要求他们具有较弱的推理谈力和善于解决问题的能力，具有工程师和经济师两个方面的素养。同时还应成为相关部门的顾问，在计价的多个环节中，协助相关部门考虑成本的确定是否有实现的可能性。
    （2）以“立足本地区打响国内生产产品”为根本建设项目成本控制的策略应在保证先进、适用、可靠和满足工期的前提下，尽可能扩大国内设计和制 造范围。国内已掌握的技术设备并经实践考验、质量符合使用要求的要尽量立足国内，实事求是的扩大设备、材料的国产化，力求节约项目投资。
    （3）以“运用财务杠杆”为手段融资的关键对成本往往不被人们所重视，而随着筹资成本在整个成本控制中所点比例呈上升趋势，工程成本管理部门应将其纳入控制的目标之内。一是正确选择资金来源；二是选择约束条件尽可能少的贷款；三是资金到位及时。到位过早，用不到项目上，要记取利息，到位过晚又无法保证资金的需要。最后，支付过程中应合理运用各种金融工具，在支付方式降低成本。
    （4）以“技术与经济相结合”为条件
    成功的成本管理不是造价部门孤军作点的运作，而是涉及众多相关部门协同作战的系统工程。它提出了技术与经济相渗透，投资、规划、设计、施工、财务、物资、法律等方面的管理同造价管理密切结合的迫切要求，它将大批设计、技术、经济管理人员纳入造价控制的队伍之中，而造价人员又成为他们在 各阶段造价控制的顾问。这种沟通和渗透使他们在大中型开发建设项目的造价控制中协调起来，实现了建设工程多次性计价的过程中技术经济相互渗透的紧密结合过程。
    目前，大中型建设项目往往技术含量高、工期要求严，对造价控制形成风险的“三边工程”在实践中正被一种“合理交叉的施工方式”所取代，这种苛刻的“效益士程”更加紧密了造价管理部门和技术部门的协作。通过经济与技术的结合，造价部门类似工程及后评估计价资料将能动影响设计，而设计又形成全过程的造价控制的主旋律；造价与工程材料管理的结合，能成功运用价值工程原理准确把握不同造价特征的新型材料替代对成本的影响，同时，在采用甲供材料供货方式中，共同防范利用价差超领或少领工程材料的投机行为：造价与监理的结合，则对于设计变更、不可抗力、费用索赔的费用确认做到不重不漏及加强前瞻性；造价与财务结算结合，又会减少盲目支付，增加资金成本的损失……
    （5）以“全面引入竞争”为机制里所说的竞争包括设计方案竞选、工程施工及材料在内的所有招标项目，在实际操作中，大中型建设项目的施工招标有两个问题要注意：一是标段的划 分按照项目结构的技术说明为依据，宜粗太空轴，以做到资源共享、降低招标成本并减少人为干预因素； 
    二是淡化标底。通过竞争及答辩过程中，乙方对其低于甲方实际成本的工程价格的澄清，往往是技术进步、新材料替代、强化管理在降低成本方面的重大突破，这种合理的低价正是甲乙双方共同追求的目标。对于量大、价高的工程材料业主应进行招标，考虑到对乙方的合理让利，也可与乙方共同招标，以确定质优价廉的工程材料。
    招标成功的关键取决于业主对市场价的掌握深度，要在纳入常规管理的市场调查中积累宝贵的信息资料，这又成为反击、防范申标等违规行为的有力武器，这是对内部市场的真正保护。
    （6）以“多种形式的合同定价”为策略不同的合同定价方式确定了风险的分担程度，大中型建设项目采取多种形式的定价显然比梁用单纯的一种方式控制成本更有优势。
    对于设计深度明朗的结构，可以采取总价包干的形式，以减少工程开口的风险。对于不能闭日包死的工程，应对其能确定部分及早确定，以加强企业的预算控制。同时在合同报价中，要留意乙方采取的不平衡报价及各类保函的到位情况，对于资金成本的净现值不可掉以轻心。
    （7）严格竣工决算合同鉴定后，并不意味着最终造价的确定。我们常把施工企业在合同签定、合同执行及造价管理人员对其工程量进行确定控制的过程描述为“写我所做 的，做我所写的，认我所做的”三部曲。其中“做我所写的”要求施工企业按合同规定的条款进行施工，同时业主现场管理人员和监理人员应熟悉合同和图纸内容，根据合同加强对施工单位的监管。“认我 所做的”强调业主造价管理员跟踪现场，对工程造价进行确定与控制。
    （8）信息处理的优化是造价控制的有效手段当前造价管理人员管理思路及手段普遍低于其他管理专业的一个因素不能不归咎于概预算审查工作长期的手工操作。造价管理人员只有摆脱手工劳动，才能把主要精力放在管理上。
    同时，要求信息的收集具有最大的相关性，尤其对于那些会使项目面临机会和风险的信息应格外关注。信息量和范围一定要扩大到概预算界限以外，定性、定量信息及不确定信息都是工程造价的支持信息，信息的可靠性将直接影响到决策的风险。
    加强开发企业把影响成本控制的各种规定、政策及其他影响工程成本的重要信息及时传递给工程成本管理人员，尤其是全过程工程综合经济分析人员的工作，加强内部人员的交流，做到资源共享，否则，有可能会误导决策。
    四、结语综上所述，是我们对增加开发大中型建设项目利润的几点看法。面对各房地产业之间激烈的竞争，开发商们应满怀信心，正视问题，沉着应对，调整队一饭科织结构，强化个人执业资质，提高人才素质，相信一定能取得好佳绩。