用益物权的一般规定

物权的设立、变更、转让、消灭和保护

1、物权设立、变更、转让、消灭

（1）不动产登记

1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外

2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

3）不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理

4）登记机构不得有下列行为：

①要求对不动产进行评估；

②以年检等名义进行重复登记；

③超出登记职责范围的其他行为

5）当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同 ，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力

6）当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效

（2）动产交付

1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外

2）船舶、航空器、机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人

（3）其他规定：因人民法院、 仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、 转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

2、物权的保护

（1）因物权的归属、 内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利

（2）无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物

（3）妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消 除危险

（4）造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状

（5）侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任

（6）物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用

所有权

1、所有权的权能：占有权、使用权、收益权、处分权（最基本的权利，所有权内容的核心）

2、所有权的种类：国家所有权、集体所有权、私人所有权

3、业主的建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

用益物权

1、用益物权：是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权

2、土地承包经营权

①承包期限届满，由土地经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包

②土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

③土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让

3、建设用地使用权

①建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

②设立建设用地使用权 ，可采取出让或者划拨等方式

③建设用地使用权自登记时设立

④建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准

⑤建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的， 当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限

⑥建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分

⑦住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期

⑧建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书

4、宅基地使用权：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭

5、居住权

①居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要

②设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外

③设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

④居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外

⑤居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记

6、地役权

①地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益；他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地

②设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同

③地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人

④地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限

⑤土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权

⑥地役权不得单独转让。地役权不得单独抵押

⑦需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力（同时享有/具有约束力）

担保物权（抵押权、质权、留置权）的一般规定

①第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保

②担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外

③担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

④担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、 保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定

⑤担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿

⑥第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任

⑦被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。 提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿

2、抵押权（不转移财产的占有）

（1）抵押财产的范围：

①建筑物和其他土地附着物；

②建设用地使用权；

③海域使用权；

④生产设备、原材料、半成品、产品；

⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；

⑥交通运输工具；

⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

（2）对于上述第①至第③项规定的财产或者第⑤项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立

（3）以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人

（4）下列财产不得抵押：①土地所有权；②宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；④所有权、使用权不明或有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；

（5）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人即使未依据规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

（6）以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响

（7）抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

（8）抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

（9）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；②抵押权已经登记的先于未登记的受偿；③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（10）同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序

（11）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿

3、质权

（1）动产质权：指债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有。质权自出质人交付质押财产时设立。质权人有权收取质押财产的孳息，但是合同另有约定的除外

（2）权利质权：以权利出质的质权。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：①汇票、本票、支票；②债券、存款单；③仓单、提单；④可以转让的基金份额、股权；⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；⑥现有的以及将有的应收账款；⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利

（3）以汇票、本票、支票、债权、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立

（4）基金份额、股权出质的 ，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外

（5）以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用 ，但是出质人与质权人协商同意的除外

（6）应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外

4、留置权：

（1）债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置

（2）留置权人负有妥善保管留置财产的义务；留置权人有权收取留置财产的孳息

（3）同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

1、占有的概念

（1）有权占有（租赁）；无权占有（过期不还）

（2）善意占有，占有人不知道自己是无权占有；恶意占有，明知自己属于无权占有

（3）自主占有：是指占有人以所有的意思对物从事的占有。自主占有意味着占有人明示或默示其占有物属于自己，至于他是否对物具备合法所有权，或者是否确信自己具备所有权则不影响自主占有的成立

（4）他主占有：是指占有人以非所有的意思对他人财产从事的占有，如保管人对保管物的占有、用益权人对用益物的占有、质权人对质物的占有等

（5）在施工过程中，施工企业对施工场的占有属于他主占有

2、有权占有的法律适用：基于合同关系等产生的占有（施工企业对施工场地的占有权）

3、权利人的损害赔偿请求权：占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失

4、占有保护请求权：

（1）占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿

（2）占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭

占有的概念

（1）有权占有（租赁）；无权占有（过期不还）

（2）善意占有，占有人不知道自己是无权占有；恶意占有，明知自己属于无权占有

（3）自主占有：是指占有人以所有的意思对物从事的占有。自主占有意味着占有人明示或默示其占有物属于自己，至于他是否对物具备合法所有权，或者是否确信自己具备所有权则不影响自主占有的成立

（4）他主占有：是指占有人以非所有的意思对他人财产从事的占有，如保管人对保管物的占有、用益权人对用益物的占有、质权人对质物的占有等

（5）在施工过程中，施工企业对施工场的占有属于他主占有

有权占有的法律适用：基于合同关系等产生的占有（施工企业对施工场地的占有权）

权利人的损害赔偿请求权：占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失

占有保护请求权：

（1）占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿

（2）占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭

1、保护途径：

和解、调解、仲裁、诉讼(所有民事争议解决的路径)

2、物权保护方式：

所有权的权能：占有权、使用权、收益权、处分权（最基本的权利，所有权内容的核心）

所有权的分类：

（1）国家所有权一一属于国家所有的范围：

A.矿藏、水流、海域:无居民海岛:城市的土地；

B.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；

C.森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但是法律规定属于集体所有的除外。

（2）集体所有权：

见教材，常识。

（3）私人所有权。

土地承包经营权

①承包期限届满，由土地经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包

②土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

③土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让

（2）建设用地使用权

A.使用国有土地一一占有、使用、收益;

B.不得改变土地用途，需改变的要依法报批;

C.可以在地上、地下、地表分别设立;

D.登记变动(设定、变更、注销):

设立一一登记;

消灭一一出让人应及时办理注销登记。

e.设立可采用出让、划拨方式；

竞价出让一一工业、商业、旅游娱乐、商品住宅等经营性用地或同一地上有2个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价方式出让土地。

f. 书面约定一一可转让、互换、出资、赠与、抵押不超过建设用地使用权剩余期限

不超过建设用地使用权剩余期限

g.房地一并处分;

h.住宅——期满后自动续期，费用依法办理;

i.建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据规定对该土地上的房屋以

及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

宅基地使用权：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭

居住权

①居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要

②设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外

③设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

④居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外

⑤居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记

（5）地役权≠相邻权:

A.概念

为使用自己不动产的便利，而按照约定利用他人不动产的权利

B.地役权设立时间：

合同生效时设立一一未登记，不对抗善意第三人一一应书面

C.主从一起转：

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。反之亦然(供役地)

D.土地上已设承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的一一未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权

1、概述：

（1）担保合同==从合同：

主无效一一从无效;

从无效一一不影响主的效力。

（2）担保合同无效：

债权人、债务人、担保人有过错的，应根据其过错各自承担相应的民事责任

（3）反担保√

（4）担保范围：

主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用（有约定按约定）

（5）代位物受偿:

担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先

受偿。

（6）混合担保一一同一债权既有物保又有人保的:

有约定按约定，无约定(约定不明)时:

债务人自己提供物保的一一物保>人保受偿:

第三人提供物保的一一债权人可选择：物保或人保。

（7）追偿权:

提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿

2、抵押

（1）概念：

*债务人或第三人一一抵押人;

*不转移占有(对该财产)，将财产作为债权担保;

*债务人不履行债务或有约定实现抵押权情形时，债权人有权对该财产折价、拍卖、变卖的价款;

*优先受偿（对内、对外）。

甲 债权

A债务人——银行物权 100 80 150

抵押人：债务人、第三人

不转移占有  不交付

实现方式：拍卖、变卖、折价

优先受偿权

优先性一一对外---物权优于债权

对内---见后面

（2）清偿顺序一对内优先:

同一财产向2个以上人抵押的，清偿顺序:

登记优先一一已经登记，先于未登记

已登记的一一按登记的时间先后顺序清偿

未登记的一一按照债权比例清偿

总结：先登记>后登记>未登记（按比例）

A将房抵押给--------------1(1日签合同，未登记)

                                       2(2日签合同，20日登记)

                                       3 (2日签合同，10日登记)

A将车抵押给--------------1(1日签合同，未登记)

                                        2(2日签合同，20日登记)

                                        3 (2日签合同，10日登记)

（3）抵押权、质权、留置权实现方式:

协商（与抵押人）一一拍卖、变卖、折价:

诉讼——————拍卖、变卖。

流押(流质)条款:

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。(质押同)

（4）抵押物范围；

A.可以抵押范围；

b.不得抵押的财产：

质权——动产质权、权利质权：

（1）质权设立

A.动产质权设立——交付动产——质权人有权收取质物的孳息;

B.权利质权设立——交付权利凭证、或办理出质登记。

（2）出质后不得转让：

A.基金份额、股权//知识产权中的财产权//应收账款出质后

一一不得转让、不得许可他人使用(知识产权)，(双方协商同意的除外)；

B.上述转让所得价款应当向质权人提前清偿债务或者提存

留置权：

（1）债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置

（2）留置权人负有妥善保管留置财产的义务；留置权人有权收取留置财产的孳息

（3）同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿