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考点一：施工合同的组成与内容
（一）施工合同文件的组成与解释顺序
| 组成 | 《建设工程施工合同（示范文本） 》由“协议书”“通用条款”专用条款" 三部分组成，并附有十一个附件。 |
解释顺序
| （1）中标通知书。 （2）投标函及其附录。 （3）专用合同条款及其附件。 （4）通用合同条款。 （5）技术标准和要求。 （6）图纸。 （7）已标价工程量清单或预算书。 （8）其他合同文件。【2012上-14】 上述各项合同文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改，属于同一类内容的文件，应以最新签署的为准。专用合同条款及其附件须经合同当事人签字或盖章。 记忆口诀：协议中投标；专用通用标准；图纸清单报价单（如果有协议书，协议书排第一）。 |
考点二：施工合同的签订与履行
（一）施工合同谈判
合同特点 | 具有标的物特殊、周期长、条款多、内容繁杂、涉及面广的特点。【简答】 记忆口诀：特长多杂广。 |
准备工作 【简答】 记忆口诀： 策动你人料 | 1、谈判人员的组成 根据谈判项目的大小、技术难易程度以及对手的情况、竞争局面、企业自身的经营战略，确定己方谈判人员的组成【简答】 。记忆口诀：小易对手的竞争战略。 工程合同谈判一般由三部分人员组成： （1）掌握建筑法律法规的相关人员。 （2）懂得工程技术知识的人员。 （3）懂经济知识的人员。 2、注重项目相关的资料收集工作 谈判准备工作中要提前掌握合同对方、项目的各种基础资料、背景资料，包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有业绩，以及工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等【简答】。记忆口诀：信约展业来展金。 3、制定谈判策略 4、过程中需要灵活机动 5、谈判过程中经常遇到的问题处理 （1）发包人提出增减的工程项目或要求调整的工程量和工程内容时务必在技术和商务等方面重新核实，确有把握方可应允。 （2）发包人提出的改进方案或发包人提出的某些修改和变动或发包人接受承包人的建议方案等。首先应认真对其技术合理性、经济可行性以及在商务方面的影响等进行综合分析，权衡利弊后方能表态接受、有条件接受甚至拒绝。改变、变动必对价格和工期产生影响，应利用这一时机争取变更价格或要求发包人改善合同件以谋求更好的效益。 |
（二）施工合同签约
总体 | 通常是由合约管理部门牵头负责召集本企业的工程、技术、质量、资金、财务、劳务、物资、法律部门，按照本企业的管理标准对合同的各项条款（俗称管理底线）进行评审，对风险做出判断，并做出实质性结论性意见。【2020四（2）】 |
签约前 工作
| （1）保持待签合同与招标文件、投标文件的一致性。 相关法规规定了合同、招标文件、投标文件的一致性，符合法律法规的相关规定，否则合同无效且将被责令改正。这种一致性要求包含了合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求等实质性内容。【简答】记忆口诀：内犯（范）共计量。 （2）尽量采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，完整填写合同内容。采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，具有规范性、程序性、系统性、实用性、平等性、合法性，做到了内容详尽、条理清晰、责权明晰。【简答】 |
（3）合同价款需明确是否含税、税款总额、税率、发票类型（增值税专用发票或增值税普通发票）；采用固定价格应注意明确包干价的种类，如采用总价包干、单价包干或部分总价包干，以免履约过程中发生争议；采用固定价格必须把风险范围约定清楚；质量保证金不得超过工程价款结算总额的3% ，在工程项目竣工前已缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金，并按规定退还保证金及银行同期存款利息。 |
（三）合同的履行
合同变更程序 【简答】 | （1）提出合同变更申请。 （2）报项目经理审查、批准。必要时，经企业合同管理部门负责人签认，重大的合同变更须报企业负责人签认。 （3）经业主签认，形成书面文件。 （4）组织实施。 记忆口诀：提报审批，签认实施。 |
项目部 索赔处理 | 项目部应按下列规定进行索赔处理： （1）应执行合同约定的索赔程序和规定。 （2）在规定时限内向对方发出索赔通知，并提出书面索赔报告和索赔证据。 （3）对索赔费用和时间的真实性、合理性及正确性进行核定。 （4）按最终商定或裁定的索赔结果进行处理。 记忆方法：程序规定时限内核定处理。 |
（四）合同缺陷的处理原则
1、协议补充
2、按照合同有关条款或者交易习惯确定
质量要求不明确 | 对于施工合同中质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 |
价款或报酬约定 不明确 | 按订立施工合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价格的，按照规定履行。在执行政府定价或政府指导价的情况下，在履行合同过程中，当价格发生变化时： （1）政府定价或者政府指导价格的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付的价格计价。 （2）逾期交付标的物的，遇到价格上涨时，按照原价履行；价格下降时，按照新价格履行。 （3）逾期提取标的物或者逾期付款的，遇到价格上涨时，按照新价格履行；价格下降时，按照原价格履行。 记忆方法：谁犯错惩罚谁。 |
考点三：总承包合同的应用
（1） | 《建筑法》第二十九条规定建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单在法律允许条件下进行的专业分包（ 需要在招标文件中明示，否则无效） ，总承包单位需要对专业分包单位的资质、施工能力等提出书面意见进行确认，对不能承担专业分包工程者使用否决权。 |
（2） | 总承包合同一经签订，总承包单位需要对建设单位承担整个工程项目的质量、安全、进度、文明施工、成本、保修等全部责任，即使总承包单位没有向专业分包单位收取管理费，并不影响总承包单位的承担义务。【简答】 |
（3） | 总承包管理：①对发包人自行采购的设备和材料进行管理与服务。②对专业分包单位进行现场管理。③竣工资料汇总整理等管理及服务，并收取一定比例的总包管理费。 |
（4） | 总承包配合：总包单位为专业分包单位提供住所、办公、水电接驳口、垃圾集中处理、脚手架、垂直运输设备、门窗洞口、管道洞口等【简答】。通常情况下此类工作的费用已经包含在总承包单位的报价中。 如果总承包单位的报价中没有包含相关的费用，以及配合范围超过总承包单位与分包单位的约定范畴时，则收取一定比例的配合费或按实记取。 |
考点四：分包合同的应用
承包人 工作 | （1）向分包人提供根据总包合同由发包人办理的与分包工程相关的各种证件、批件、各种相关资料，向分包人提供具备施工条件的施工场地。 （2）按本合同专用条款约定的时间，组织分包人参加发包人组织的图纸会审，向分包人进行设计图纸交底。 （3）提供本合同专用条款中约定的设备和设施，并承担因此发生的费用。 （4）随时为分包人提供确保分包工程的施工所要求的施工场地和通道等，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通。 （5）负责整个施工场地的管理工作，协调分包人与同一施工场地的其他分包人之间的交叉配合，确保分包人按照经批准的施工组织设计进行施工。 |
分包人 工作 | （1）分包人应按照分包合同的约定，对分包工程进行设计（分包合同有约定时）、施工、竣工和保修。 （2）按照本合同专用条款约定的时间，完成规定的设计内容，报承包人确认后在分包工程中使用。承包人承担由此发生的费用。 （3）在本合同专用条款约定的时间内，向承包人提供年、季、月度工程进度计划及相应进度统计报表。 （4）分包人应在专用条款约定的时间内，向承包人提交一份详细施工组织设计，承包人应在专用条款约定的时间内批准，分包人方可执行。 （5）遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全文明生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知承包人，承包人承担由此发生的费用，因分包人责任造成的罚款除外。 （6）分包人应允许承包人、发包人、工程师及其三方中任何一方授权的人员在工作时间内，合理进入分包工程施工场地或材料存放的地点。 （7）已竣工工程未交付承包人之前，分包人应负责已完分包工程的成品保护工作。 |
不能按时开工 | （1）分包人不能按时开工，应当不迟于本合同协议书约定的开工日期前5d，以书面形式向承包人提出延期开工的理由。承包人应当在接到延期开工申请后的48h内以书面形式答复分包人。承包人在接到延期开工申请后48h内不答复，视为同意分包人要求，工期相应顺延。 （2）因承包人原因不能按照本合同协议书约定的开工日期开工，项目经理应以书面形式通知分包人，推迟开工日期。承包人赔偿分包人因延期开工造成的损失，并相应顺延工期。 |
工期顺延 | 因下列原因之一造成分包工程工期延误，经总包项目经理确认，工期相应顺延： （1）承包人根据总包合同从工程师处获得与分包合同相关的竣工时间延长。 （2）承包人未按本合同专用条款的约定提供图纸、开工条件、设备设施、施工场地。 （3）承包人未按约定日期支付工程预付款、进度款，致使分包工程施工不能正常进行。 （4）项目经理未按分包合同约定提供所需的指令、批准或所发出的指令错误，致使分包工程施工不能正常进行。 （5）非分包人原因的分包工程范围内的工程变更及工程量增加。 （6）不可抗力的原因。 （7）本合同专用条款中约定的或项目经理同意工期顺延的其他情况。 分包人应在上述约定情况发生后14d内，就延误的工期以书面形式向承包人提出报告。承包人在收到报告后14d内予以确认，逾期不予确认也不提出修改意见，视为同意顺延工期。 |
其他 | 总包单位与分包单位应在分包合同中明确安全防护、文明施工费由总包单位统一管理。安全防护、文明施工措施由分包单位实施的，由分包单位提出专项安全防护措施及施工方案，经总包单位批准后及时支付所需费用。 |
考点五：施工合同变更与索赔
（一）合同变更
| 项目 | 内容 |
变更权 | （1）发包人和监理人均可以提出变更，变更指示均通过监理人发出，监理人发出变更指示前应征得发包人同意。承包人收到经发包人签认的变更指示后，方可实施变更。未经许可，承包人不得擅自对工程的任何部分进行变更。 （2）涉及设计变更的，应由设计人提供变更后的图纸和说明。如变更超过原设计标准或批准的建设规模时，发包人应及时办理规划、设计变更等审批手续 。 |
变更程序 | （1）发包人提出变更 （2）监理人提出变更建议 （3）变更执行 |
变更估价 | （1）变更估价原则 ③变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的该项目工程量的变化幅度超过 15%的，或已标价工程量清单或预算书中无相同项目及类似项目单价的，按照合理的成本与利润构成的原则，由合同当事人按照约定原则确定变更工作的单价 。 （2）变更估价程序 |
（二）工程签证
由于业主或非施工单位的原因造成的停工、窝工，业主只负责停窝工人工费补偿标准而不是当地造价部门颁布的工资标准，只负责租赁费或摊销费而不是机械台班费。
（三）索赔【索赔考点，案例每年必考，笔者会单独写一篇关于索赔的文章，敬请关注！】
经典题型演练
【2012上（14）】下列施工合同文件的排序符合优先解释顺序的是（ ）。
A．施工合同协议书、施工合同专业条款、中标通知书、投标书及其附件
B．施工合同协议书、中标通知书、投标书及其附件、施工合同专业条款
C．施工合同专业条款、施工合同协议书、中标通知书、投标书及其附件
D．施工合同专业条款、中标通知书、投标书及其附件、施工合同协议书
参考解析：施工合同文件的组成及解释顺序：
（1）中标通知书；
（2）投标函及其附录；
（3）专用合同条款及其附件；
（4）通用合同条款；
（5）技术标准和要求；
（6）图纸；
（7）己标价工程量清单或预算书；
（8）其他合同文件。
【例题】某新建住宅楼工程，建设单位自行编制了招标工程量清单等招标文件，约定工程款按每月完成工作量的80%支付。经公开招投标，乙总承包单位中标，双方签订了工程施工总承包合同A，并上报建设行政主管部门， 建设单位因资金紧张，提出工程款支付比例修改为按每月完成工作量的70%支付，并提出今后在同等条件下该施工总承包单位可以优先中标的条件。施工总承包单位同意了建设单位这一要求，双方据此重新签订了施工总承包合同B，约定因此执行。
问题：双方签订合同的行为是否违法？双方签订的哪份合同有效？施工单位遇到此类现象时，需要把握哪些关键点？
施工单位遇到此类问题时，应该注意保持待签合同与招标文件、投标文件的一致性。相关法规规定了合同、招标文件、投标文件的一致性，符合法律法规的相关规定，否则合同无效且将被责令改正。这种一致性要求包含了合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求等实质性内容。
【例题】某建设单位投资新建办公楼，建筑面积8000m²，钢筋混凝土框架结构，地上八层，招标文件规定，本工程实行设计、采购、施工的总承包交钥匙方式。土建、水电、通风空调、内外装饰、消防、园林景观等工程全部由中标单位负责组织施工。经公开招投标，A施工总承包单位中标，双方签订的工程总承包合同中约定：合同工期为10个月，质量目标为合格。
A施工总承包单位在项目管理过程中，与F劳务公司进行了主体结构劳务分包洽谈，约定将模板和脚手架费用计入承包总价，并签订了劳务分包合同。经建设单位同意，A施工总承包单位将玻璃幕墙工程分包给B专业分包单位施工。A施工总承包单位自行将通风空调工程分包给C专业分包单位施工。C专业分包单位按照分包工程合同总价收取8%的管理费后将部分工作分包D专业分包单位。
问题：哪些分包行为属于违法分包，并分别说明理由。
（1）A施工总承包单位与F劳务公司进行主体结构劳务分包。
理由：劳务分包单位除计取劳务作业费用外，还计取主要建筑材料款、周转材料款和大中型施工机械设备费用的属于违法分包。
（2）A施工总承包单位自行将通风空调工程分包给C专业分包单位施工。
理由：建设工程总承包合同未约定，又未经建设单位认。
（3）C专业分包单位按照分包工程合同总价收取8%的管理费后分包D专业分包单位。
理由：分包单位不得将其建设工程再次分包。
【例题】某商务楼建筑工程通过公开招标方式确定了三个不同性质的施工单位承担该项目的所有施工任务，建设单位分别与A公司签订了建筑主体土建工程施工合同；与B公司签订了机电设备安装合同；与C公司签订了外幕墙工程安装合同。三个合同中均约定了由建设单位全面协调现场其他施工单位的协作施工，为工程施工创造有利条件；同时，建设单位将砌筑工程单独发包给D公司，并签订施工合同。
合同履行过程中，发生了如下事件：
事件一：A公司在签订合同后因自身管理能力和劳务组织人员存在困难，遂与承包商E签订分包合同，将部分工主体结构交由其施工，同时约定由其按照分包合同额8%向A支付管理费用，一切责任由承包商E承担。
事件二：由于A公司施工时间拖延15d，造成B公司开工时间相应顺延，B公司遂向A公司提出索赔要求。
事件三：建筑主体结构完工后，A公司立即拆除了主体外围脚手架工程，C公司原计划由建设单位协调使用A单位外围脚手架安装幕墙工程的计划不得不改变，为此重新调整施工方案组织施工。后C公司就新方案实施引起的费用增加和工期延误向建设单位提出索赔。
问题：
1、建设单位将上述工程单独发包给A、B、C、D公司的做法是否合法?并说明理由。
2、事件一中，A公司的做法是否正确?并说明理由。
3、事件二中，B公司向A公司提出索赔要求是否成立?并说明理由。
4、事件三中，C公司向建设单位提出索赔是否成立?并说明理由。
参考解析：
1、建设单位将建筑主体土建工程发包给A公司合法；建设单位将机电设备安装合同发包给B公司合法；建设单位将外幕墙安装工程发包给C公司合法；建设单位将砌筑工程发包给D公司不合法，根据《建设工程质量管理条例》规定建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为属肢解发包，该砌筑工程单独发包属肢解发包，不合法。
2、事件一中A公司的做法不正确。
其行为属于违法分包的行为，违背了《建筑法》等法律、法规关于建筑主体结构工程不能分包的规定。
3、事件二中，B公司向A公司提出索赔不能成立。
因为B公司与A公司不存在合同关系，正确做法是应就A公司拖延造成其开工推迟的工期和费用损失，向建设单位提出索赔。由建设单位向A公司提出索赔。
4、事件三中，C公司向建设单位提出索赔能够成立。
因为在施工合同中已经约定建设单位应协调施工现场其他施工单位，为承包单位创造有利条件，事件三中建设单位实际未履行上述约定。
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