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2Z201000 建设工程基本法律知识
第四节 建设工程物权制度
王竹梅老师简介：
专业资历：中国人民大学硕士，近20年工程造价咨询实战经验，全国高级培训师，参与美国估价师学会出版的《不动产估价》（第11版）以及英文《不动产估价词典》的翻译。
教学特点：授课思路清晰、逻辑性强、讲解深刻透彻、重点突出，擅于归纳、总结、辨析。将抽象的专业知识化繁为简。辅导效果明显，对考生的学习起到事半功倍的效果，深受学员的好评，在业界具有良好的声誉。
1. 物权的种类（三大类）
【习题】在工程建设中，建设单位对在建工程的权利是（ ）。
A．债权
B．担保特权
C．所有权
D．用益物权
【233网校答案】C
【233网校解析】本题考查的是物权的种类。所有权是所有人依法对自己财产（不动产或动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
【习题】下列物权中，不属于用益物权的是（ ）。
A．土地抵押权
B．土地承包经营权
C．建设用地使用权
D．地役权
【233网校答案】A
【233网校解析】本题考查的是物权的种类。土地抵押权属于担保物权 ，土地承包经营权 、建设用地使用权和地役权均属于担保物权。
2.土地所有权（公有制两种形式）
项目 | 内容 |
全民所有制（国有土地） | 由国务院代表国家行使权力 城市市区的土地属于国家所有 |
劳动群众集体所有制（集体土地） | 农村和城郊土地除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。（一般农村和城郊土地、宅基地、自留地、自留山） 承包经营期30年。经营期内，对承包土地进行调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报建乡镇人民政府或县级农业部门批准。 |
3.建设用地使用权
项目 | 内容 |
含义 | 享有占有、使用、收益权 只存在于国有土地上 |
设立 | 可在土地的地表、地上或者地下分别设立 自登记时设立 |
取得方式 | 出让/划拨 |
流转 | 转让、互换、出资、赠与、抵押 应订立书面合同，不得超出剩余期限 地上附着物一并处分 |
续期 | 住宅用地，期满自动续期 非住宅用地，依法律规定办理 |
【2019年真题】关于建设用地使用权的说法，正确的是（ ）。
A．建设用地使用权存在于国家所有和集体所有的土地上
B．建设用地使用权的设立可以采取转让方式
C．设用地使用权流转时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施应一并处分
D．建设用地使用权期间届满的，自动续期
【233网校答案】C
【233网校解析】本题考查建设用地使用权的相关规定。选项A，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所的农村土地；选项 B，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；选项 D，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
【2017年真题】建设用地使用权自（ ）时设立。
A．土地交付
B．转让
C．登记
D．支付出让金
【233网校答案】C
【233网校解析】本题考查的是与土地相关的物权。建设用地使用权自登记时成立。
【2016年真题】关于建设用地使用权的说法，正确的是（ ）。
A．建设用地使用权只可以在地上设立
B．建设用地使用权因出让合同生效而设立
C．住宅建设用地使用权期满自动续期
D．建设用地使用权只能存在于国家所有的土地
E．设立建设用地使用权可以采取出让或划拨的方式
【233网校答案】CDE
【233网校解析】本题考查的是与土地相关的物权。选项A，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。选项B，建设用地使用权自登记时设立。
4. 地役权的概念
5. 地役权的设立
设立地役权，应当采取书面形式订立合同
地役权自地役权合同生效时设立
地役权非强制要求登记，未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人（注意建设用地使用权必须登记后生效，是强制的规定）
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权（村委员不经承包人同意，不能设定地役权）
6. 地役权的变动－不得单独转让
需役地及需役地的用益物权转让时 | 供役地及供役地的用益物权转让时 |
受让人同时享有地役权 | 地役权对受让人具有约束力 |
【2018年真题】关于地役权的说法，正确的有（ ）。
A．需役地上的用益物权转让时，受让人同时享有地役权
B．地役权的设立是为了提高供役地的使用效率
C．地役权未经登记不得对抗需役地人
D．地役权由需役地人单方设立
E．地役权属于用益物权
【233网校答案】AE
【233网校解析】本题考查地役权。A正确，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。B错误，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。C错误，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。D错误，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，所以不能单方设立。E正确，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。参见教材P18。
【习题】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权让给丙，关于各方权利的说法，正确的是（ ）。
A．甲的地役权因办理登记而设立
B．乙转让土地使用权应经甲同意
C．土地所有权人设立地役权不必经乙同意
D．甲的地役权对丙具有约束力
【233网校答案】D
【233网校解析】本题考查的是地役权。选项A，地役权自地役权合同生效时设立，不强制要求登记。选项B，没有规定转让土地使用权须经地役权人同意。选项C，正确的说法应为土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。选项B和选项D，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。故在这里乙转让土地使用权可以不用经甲同意。
7. 物权的设立与转让（可基于合同或法律规定）
【2019年真题】甲施工企业与乙签订了机动车买卖合同，该车辆所有权自（ ）时发生移转。
A．交付
B．合同成立
C．合同生效
D．车辆完成登记
【233网校答案】A
【233网校解析】本题考查动产物权的设立和转让。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立，变更转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。登记仅为对抗要件，不是生效要件。也就是不登记也生效，只是不能对抗善意第三人。
【重点难点】不动产登记（产权证）与合同效力（买卖合同）的关系
项目 | 内容 |
一般情况 | 合同自合同成立时生效 未办理物权登记的，不影响合同效力 |
特殊规定 | 但法律规定或合同有约定的，必须按其规定或约定（如抵押必须登记生效） |
【案例解析】合同的效力与物权的生效是不同的范畴
（一房二卖的案例）甲继承了一套房屋，在办理产权登记前以一纸协议将房屋出卖并交付给乙。自己办理产权登记后，又将该房屋出卖给丙并办理了所有权转移登记。
（1）甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效?
（2）此案如何处理
【233网校答案】
（1）甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效
合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同均有效。
（2）此案如何处理
甲和丙之间已办理了过户登记，物权已设立，因此丙取得该房屋的所有权。
因甲与乙之间的房屋买卖合同有效，而甲无法向乙履行合同，故应承担违约责任。
【例题】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款20%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是（ ）。
A．甲与乙签订的房屋买卖合同有效
B．甲必须收回房屋并向乙方交付
C．丙取得该房屋的所有权
D．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约
【233网校答案】B
【233网校解析】本题考查的是不动产登记与合同效力的关系。当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本题中两个房屋买卖合同都有效，房屋由于登记在丙的名下，乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约。
【2019年真题】关于不动产权设立的说法，正确的是（ ）。
A．不动产权变动未经登记，不影响当事人之间订立的消灭不动产权合同的效力
B．依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
C．不动产权的设立属自愿登记
D．不动产权自合同成立时设立
E．不动产权物权登记由不动产所在地的登记机构办理
【233网校答案】ABE
【233网校解析】 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自 一记载于不动产登记簿时发生效力 。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 。 不动产登记， 由不动产所在地的登记机构办理。
【例题】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为（ ）。
A．合同自办理物权登记时生效
B．未办理物权登记合同无效
C．合同生效当然发生物权效力
D．合同自成立时生效
E．未办理物权登记不影响合同效力
【233网校答案】DE
【233网校解析】本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【2018年真题】关于物权的说法，正确的是（ ）。
A．同一物的担保物权人与所有权人应当为同一人
B．用益物权人可以是该物的所有权人
C．未经农村土地承包经营者同意，土地所有人不得在该地块设立地役
D．物权的变动只能基于合同关系
【233网校答案】C
【233网校解析】本题考查物权的相关规定。A错误，担保物权人是债权人，不是物的所有权人。B错误，用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，故用益物权不能是物的所有权人。C正确，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。D错误，物权的变动主要基于合同关系，也可以基于法律的规定。
8.物权的保护方式
项目 | 内容 | |
民事责任 | 归属、内容发生争议 | 请求确认权利 |
无权占有 | 请求返还原物 | |
妨害物权的行使 | 请求排除妨害 | |
可能妨害物权 | 请求消防危险 | |
造成损毁 | 请求修理、重作、更换 请求恢复原状 请求损害赔偿 | |
行政责任 | 违反行政规定，应承担行政责任 | |
刑事责任 | 构成犯罪的，追究刑事责任 | |
权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
【例题】关于物权保护的说法，正确的是（ ）。
A．物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决
B．侵害物权造成权利人损害的，权利人既可请求损害赔偿，也可请求承担其他民事责任
C．侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任
D．物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物
【233网校答案】B
【233网校解析】本题考查的是物权的保护。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
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