1.2.2 所有权、用益物权、担保物权和占有

一、物权的设立

二、不动产登记

以下这十种不动产权利，需依照规定办理登记：

(1)集体土地所有权；

(2)房屋等建筑物、构筑物所有权；

(3)森林、林木所有权；

(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权；

(5)建设用地使用权；

(6)宅基地使用权；

(7)海域使用权；

(8)地役权；

(9)抵押权；

(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

不动产登记机构应当履行以下职责：

三、物权的保护方式

物权的保护方式如下表：

权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

（1）不动产登记
1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外
2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
3）不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理
4）当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同 ，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力
（2）动产交付
1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外
2）船舶、航空器、机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人
（3）其他规定：因人民法院、 仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、 转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

（1）因物权的归属、 内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利
（2）无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物
（3）妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消 除危险
（4）造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状
（5）侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任
（6）物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用

用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。此时，组织或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。

（1）担保物权的一般规定
①第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保
②担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外
③担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任
④担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、 保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定
⑤担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿
⑥第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任
⑦被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。 提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿
（2）抵押权（不转移财产的占有）
①债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押
1）建筑物和其他土地附着物；2）建设用地使用权；3）海域使用权；4）生产设备、原材料、半成品、产品；5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；6）交通运输工具；7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
②对于上述第1）至第3）项规定的财产或者第5）项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立
③以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人
④下列财产不得抵押：
1）土地所有权；2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；4）所有权、使用权不明或有争议的财产；5）依法被查封、扣押、监管的财产；6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；
⑤以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人即使未依据规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押
⑥以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响
⑦抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
⑧抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
⑨同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
⑩建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿
（3）质权
①动产质权：指债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有。质权自出质人交付质押财产时设立。质权人有权收取质押财产的孳息，但是合同另有约定的除外
②权利质权：以权利出质的质权。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
1）汇票、本票、支票；2）债券、存款单；3）仓单、提单；4）可以转让的基金份额、股权；5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；6）现有的以及将有的应收账款；7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
③以汇票、本票、支票、债权、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立
④基金份额、股权出质的 ，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外
⑤以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用 ，但是出质人与质权人协商同意的除外
⑥应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外
（4）留置权：
①债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置
②留置权人负有妥善保管留置财产的义务；留置权人有权收取留置财产的孳息
③同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

（1）占有的概念（实际控制）
①占有人可以是依法有权占有不动产或者动产（租赁）。占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产（过期不还）
②自主占有：是指占有人以所有的意思对物从事的占有。自主占有意味着占有人明示或默示其占有物属于自己，至于他是否对物具备合法所有权，或者是否确信自己具备所有权则不影响自主占有的成立
③他主占有：是指占有人以非所有的意思对他人财产从事的占有，如保管人对保管物的占有、用益权人对用益物的占有、质权人对质物的占有等
④在施工过程中，施工企业对施工场的占有属于他主占有
（2）有权占有的法律适用：基于合同关系等产生的占有（施工企业对施工场地的占有权）
（3）权利人的损害赔偿请求权：占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失
（4）占有保护请求权：
①占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿
②占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭