一、物权变动概述
（一）物权的取得
1.原始取得：是指不以他人的权利及意思为依据而直接依据法律规定初次取得物权的方式。如因先占、生产、收取孳息、接收无主财产、没收财产、添附、善意取得制度等方式取得物权。
2.继受取得：是指以他人的权利及意思为依据而取得的物权，包括创设和移转两种形式。
①创设取得，是指物权人在物上为他人设立他物权。如所有权人为他人设定用益物权，建设用地使用权人为他人设定抵押权。
②移转取得，是指物权人将自己的物权移转给他人。如因买卖、借贷、互易、受赠、继承等方式取得物权。
（二）区分原则
1.法律行为是否成立与生效，依照法律行为成立与生效的规范判断。
2.物权变动是否发生，依照基于法律行为物权变动的规范判断。
3.因欠缺公示不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此受影响。
例如，不动产抵，若未办理过户登记，物权变动未发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但房屋买卖（赠与）合同不因此而不成立或未生效，房屋买卖（赠与）合同是否成立与生效依照关于合同成立与生效的规范确定。
二、基于法律行为的物权变动
（一）基本原则：登记/交付生效主义
公式：有效合同+登记/交付=物权变动
1.基于法律行为的物权变动必须以该法律行为的有效为前提，即债权行为必须有效，否则不发生物权变动。
2.登记是不动产物权变动的生效要件，交付是动产物权变动的生效要件。
3.对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，非经登记，不得对抗第三人。
（二）三大例外：登记对抗主义
公式：合同生效=物权变动+登记＞第三人
三、非基于法律行为的物权变动
1、因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
2、因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
4、非基于法律行为而取得不动产物权的，物权变动的发生不以登记为生效要件，无须登记，即可发生不动产物权变动的效果。
5、取得后又处分该不动产的，须经“双重登记”手续（先办理宣示登记，再办理移转登记或者设立登记），才能发生不动产物权变动的效果，但合同的效力不因此受影响。
【典型真题】
1、甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（单选题）
A.抵押合同有效，抵押权设立
B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权不设立
D.抵押合同无效，抵押权不设立
参考解析：
《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《民法典》第221条第1款规定：“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本题中，甲公司未经预告登记权利人乙公司的同意，对不动产进行处分，不发生物权效力，所以抵押权不设立。但根据区分原则，抵押权是否设立，并不影响抵押合同的效力，此处抵押合同不存在合同无效的情形。因此，抵押合同有效，但抵押权不设立。因此，C项正确，ABD错误。
综上所述，本题答案为C项。
2、甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行协议。同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？（单选题）
A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋
B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C.2012年9月，丁为房屋所有人
D.2012年12月，戊为房屋所有人
参考解析：
A选项错误。根据《民法典》第209条第1款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 本题中，丙未履行协议，未办理过户，房屋所有权未发生移转，2012年3月房屋仍然由丙所有。
B选项错误。根据《民法典》第229条：“ 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。” 该条文中的法律文书仅指形成判决（裁决、裁定、调解书），不包括给付判决（裁决、调解书）和确认判决。本题中，2012年8月，法院仅判决丙有办理过户的义务，是给付判决。只有履行过户手续后，房屋所有权才变更为甲、乙共有。
C选项正确。根据《民法典》第230条：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”本题中， 2012年9月，丙死亡，继承开始，丁替代丙成为房屋所有人。
D选项错误。本题中，丁欲将房屋赠与女友戊，通过赠与合同，也是基于法律行为发生的物权变动，应适用登记生效制度。未办理转移过户登记，戊不能取得所有权。
综上所述，本题正确答案为C项。
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