一、租赁概述
1、要式合同
（1）6 个月以上的租赁合同是要式合同（民法典第 707 条）
（2）租赁期限 6 个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁 不定期租赁指的是双方当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的租赁合同租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人
2、一房多租
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，合同均有效，其顺位：合法占有——登记备案——合同成立。
二、租赁主体变更
1、买卖不破租赁（民法典第 725 条）
买卖不破租赁的本质是已形成的占有（实际占有）不受之后的所有权变动的影响。
（1）需出租人将租赁物所有权让与第三人
出租人须为租赁物所有权人，出租人将自己所有权让与第三人，此时不单是买卖还包括赠与等其他引发物权变动的行为。
（2）形成法定合同关系
需让与发生在租赁物交付后，且承租人继续占有租赁物
租赁物交付后，既然在保障承租人，若承租人未继续占有租赁物，其占有利益即 无需强调，也就是说，承租人占有需具备公示性，若无，即应著重保障交易安全之第 三人。因此，该交付应仅限于现实交付或简易交付，而让承租人取得实际占有，否则当不得对抗第三人。
（3）使用借贷不得类推适用该规则
使用借贷乃是无偿关系，不涉及社会保护问题，与租赁不同，不能相同看待因此 不能类推适用。
2、房屋租赁优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有 以同等条件优先购买的权利。
（1）仅适用租赁房屋后再次出卖的情形
不适用于借用合同出卖的情形。
出卖包括就抵押物实现变价权的情形，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，此时承租人仍然享有优先购买权。
在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
（2）同等条件的优先购买权属于形成权
第一，同等条件指的价款数额、付款方式和给付期限等。
第二，形成权的行使直接会导致合同的成立，不以出卖人同意为要件。
（3）通知承租人出卖的情形
应该在合理的期限内通知承租人，此时承担损害赔偿责任，但是不得主张损害赔偿。优先购买权作为形成权，适用除斥期间的规定——15 天。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 24 条 第 3 项规定，出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。
（4）主张优先购买权例外
| 两个优先购买权，物权优先于占有 | 房屋共有人行使优先购买权 |
| 伦理关系优先于财产关系 | 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的 |
| 放弃优先购买权 | 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的 |
| 第三善意 | 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。（出租人有权处分， 不构成善意取得） |
三、解除合同
定期租赁原则上不得中途终止合同，但有下列情形，例外终止。
| 出租人终止合同 | 出租人不能实际使用房屋的 | 承租人不按照约定的方法或者物的性质使用租赁物 |
| 擅自改变建筑主体、承重结构和扩建的+合理期间不恢复 | ||
| 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 | ||
| 租赁房屋权属有争议的 | ||
| 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的 | ||
| 承租人擅自转租 | ||
| 承租人迟延给付租金+合理期限+逾期不支付租金 | ||
| 承租人终止合同 | 租赁物部分或者全部灭失，导致合同目的不能实现 | |
| 租赁物危及承租人的人身安全和健康 | ||
【实战演练】
甲将房屋出租给乙，书面约定租期3年,租金月付。未经甲的同意, 乙Z又擅自将房屋转租给丙。两入住后，擅自打通了房屋客厅与阳台的隔墙。对此，下列说法错误的是: ()
A. 甲于知道转租事宜后的第3个月提出异议，甲有权解除甲、乙之间的租赁合同
B.甲于知道转租事宜后的第9个月提出异议，甲有权解除甲、乙之间的租赁合同
C.如果甲同意转租，则就丙打通隔墙的行为，甲有权要求乙恢复原状或赔偿损失
D.无论甲是否同意转租，就丙打通隔墙的行为，甲有权要求丙承担侵权责任
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