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国家统一司法考试合同法笔记(六)

来源:233网校 2006年8月18日

二、权利、义务

(一)出租人的义务
1.适租义务
1)见第216条,即在租赁期间保持租赁货物符合约定的用途
2)若违反适租义务,是根本违约,承租人可解除合同
2.维修义务
若出租人未履行维修义务,见第221条,承租人可自行维修,维修费用由出租人负担,若出租人不负担,承租人往往在租金中抵销维修费用

(二)承租人的义务
1.正当使用义务
见第217条
2.妥善保管义务
见第222条
3.禁止添附
见第223条,承租人未经出租人同意擅自添附,属侵权性违约行为,出租人可要求恢复原状或赔偿损失
4.禁止转租
见第224条。
1)经出租人同意,可以转租
例:甲为出租人,乙为承担人,乙又将房子出租给丙,乙为次承租人
①乙不得以丙未交租金为由,拒交租金给甲
②丙擅自进行了添附行为,乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任,甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任
2)擅自转租
例:甲为出租人,乙为承租人,丙为次承租人
①甲可解除甲乙间的合同,而不能解除乙丙间的合同
②若乙声称其为出租人,当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行,丙可追究乙的违约责任
若乙告诉丙转租事实,丙不追究乙的违约责任
③乙不得收取租金差价;若乙已获得租金差价,则应返还不当得利

(三)承租人的权利
1.买卖不破租赁:
见第229条。例:甲已将标的物出租给乙,租期5年。在租赁期间内,甲将租赁货物出卖给第三人丙。如果甲乙间的租赁合同尚未到期,对丙有无约束力?
对丙有约束力。这里发生了债权债务的概括移转,丙成为出租人,乙以后将租金交给丙。
2.优先购买权
1)优先权的行使必须是同等条件
2)优先权不适用于拍卖
3)我国民法上的优先购买权
①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权
②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时,以共有人为先。因为,共有人的优先购买权源于所有权——物权,承租人的优先购买权源于债权,物权优先于债权。
4)优先购买权仅适用于房屋的租赁合同,见第230条;
而买卖不破租赁适用于一切的租赁合同,见第229条。
5)出租人在出卖之前的合理期限内的通知义务
①《民法通则意见》第118条规定提前三个月,《合同法》实际改变了这个规定
②《民法通则意见》第118条规定出租人侵害了承租人的优先购买权时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效
3.与承租人一起居住的家人的权利——要求继续履行合同的权利,见第234条。
例:一家五口人,甲、乙、丙、丁、戊,甲作为一家之长出面以自己的名义与A订立房屋租赁合同。后来甲死去,甲的家人有要求继续居住的权利。

三、租赁合同的解除
重点:任意解除权

(一)所谓任意解除权,是指不需要以对方违约为理由而主张解除的解除权

(二)不定期租赁合同当事人的任意解除权
1.
1)承租人可随时解除合同
2)出租人也可随时解除合同,但应当在合理期限之前通知承租人

2.不定期租赁合同包括:
1)第215条:期限超过六个月且未采取书面形式的,六个月后视为不定期租赁
2)第232条:明确没有订立期限的
3)第236条:租赁期间届满,承租人继续使用租凭物,出租人未提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期
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