司法考试租赁合同试题分析

　　甲、乙于2001年4月1日订立一份租赁合同，甲将自己所有的房屋租赁给乙，租赁期限为9个月。2001年7月1日，经甲的同意，乙将该房屋转租给丙，期限为6个月。2001年10月1日，甲在未通知乙的情况下以20万元的价格将该房屋卖给丁，10月8日丁要求丙在24小时内搬离该房屋，遭到丙的拒绝。10月10日，乙向甲提出自己希望以20万元价格购买该房屋，遭到甲的拒绝。 
　　根据以上事实和《合同法》的规定，分析回答下列问题：
　　（1）经甲的同意，乙将房屋转租给丙后，甲、乙之间的租赁合同是否终止？
　　（2）设乙、丙之间未订立书面合同，则乙可否随时要求解除合同？
　　（3）丁要求丙在24小时内搬离该房屋的主张是否成立？
　　（4）甲在未通知乙的情况下将该房屋卖给丁，并拒绝乙购买请求的做法是否符合法律规定。
　　[答案]
　　（1）甲、乙之间的租赁合同继续有效。
　　（2）可以，但须在合理期限之前通知。
　　（3）该主张不成立。
　　（4）甲的做法不合法。
　　[解题思路]
　　本题着重考查租赁合同制度。（1）问考查转租及其效力。（2）问考查租赁合同的形式及不定期租赁的效力。（3）问考查“买卖不破租赁”原则。（4）问考查承租人的优先购买权。四个设问四个考点均属司法考试对租赁合同的考查重点。解题的关键在于对法条的理解和灵活运用。
　　[法理详解]
　　（1）根据《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。题中，乙转租行为经过甲的同意，因而甲、乙之间的租赁合同继续有效。
　　（2）《合同法》第215条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由此可见，题中乙、丙的租赁合同未采用书面形式即为不定期租赁。《合同法》第232条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”此条也规定了不定期租赁的法律效力，因而乙可以随时要求解除合同，但需要在合理期限之前予以通知。
　　（3）根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即实行“买卖不破租赁”的原则。在本题中，尽管甲在租赁期限内将房屋的所有权转让给丁，但并不影响甲乙之间租赁合同、乙丙之间转租合同的效力，因此丁的主张不成立。
　　（4）根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而题中，甲在出卖房屋前未通知承租人，且拒绝承租人行使优先购买权，因而甲的做法不符合法律规定。