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司法考试讲义:抵押权和租赁权关系

来源:233网校 2011年1月31日
  以房屋等财产抵押的,在设定抵押权前,有时该财产上已存在租赁法律关系。比如某甲将房屋抵押给乙前,已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢? 
  从理论上讲,财产租赁属于债权的范畴,根据物权优先于债权的原则,财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的,第三人取得财产的所有权的同时,承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任,但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同,因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。但是,随着社会经济的发展,为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益,维护社会稳定,现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的作法,将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则,即租赁关系成立后,即使出租人将出租物转卖给第三人,该原已存在的租赁关系仍对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。 
  我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则,担保法第四十八条明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”物权立法过程中有的同志提出,“买卖不破租赁”是处理所有权与租赁权的基本原则,抵押人将已出租的财产抵押的,不论是否告知承租人,原租赁合同都是有效的,因此,物权法没有必要规定“告知承租人”。有的同志提出,实践中不仅有抵押人将出租的财产抵押,也经常发生将抵押的财产出租的情形,我国担保法对此没有规定,物权法应当予以完善。经研究,物权法采纳了上述意见。 
  一是,将已出租的财产抵押。在这种情况下,承租人可以继续使用租赁物,即使实现抵押权,将抵押财产转让给债权人或者第三人,抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止,承租人可以继续享有租赁权。二是,将已抵押的财产出租。在这种情况下,如何处理抵押权与租赁权的关系有不同意见,一种意见认为,由于抵押权成立在先,其应当优先于租赁权,租赁权不能对抗抵押权,抵押实现时租赁权应终止。另一种意见认为,只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时,抵押权才能对抗租赁权,否则抵押权实现时租赁权不消灭。经研究认为,抵押财产办理了登记的,承租人可以从抵押财产登记中查询租债财产的物上负担庸况,既然明知承租的财产有物上负担,就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则,财产抵押后出租仍适用买卖不破租赁的规则,抵押权的效力就会打折扣,就会变得不确定,也会因此失去设立的意义。因此,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说,第一,如果将办理了抵押登记的财产出租,实现抵押权后,抵押财产的买受人可以解除原租赁台同,承租人不能要求继续承租抵押的房屋。第二,如果将没有办理登记的抵押财产出租,承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况,抵押权就不能对抗租赁权,仍应当适用买卖不破租赁的原则。

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