司法考试物权法高频率考点汇总

　　命题点 6：共有 
　　一、按份共有 
　　1. 对按份共有的推定（《物 权 法 》 第 103 条）：除具有家庭关系外，无约定的，推定为按份共有（废 止了《民通意见》88 条规定） 
　　2. 按份共有的内部收益关系 （《物权法》第 104 条）：有约定从约定，无约定或约定不明的，按出 资额；不能确定出资额的，视为等额。 
　　3. 按份共有人的管理行为 
　　（1）保存行为：各共有人可单独为之 
　　（2）重大修缮和处分行为：2/3 以上份额共有人同意（《物权法》第 97 条） 
　　4. 按份共有人的处分行为 
　　（1）按份共有人处分自己份额：可以设定抵押；可以自由转让，其他共有人有优先购买权 
　　（2）按份共有人处分共有物：2/3 以上份额共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定 ； 若第三人符合善意取得要件，则受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 
　　5. 按份共有的外部关系：连带债权、连带债 务；但法律另有规 定或第三人知道 共有人不具有连带关系除外。 
　　二、共同共有 
　　1.类型 
　　（1）夫妻共有  考试大论坛
　　（2）家庭共有 
　　（3）从继承开始到分割完毕期间的遗产 
　　2.管理：重大修缮行为，需全体共有人同意；保存行为，各共有人可单独为之 
　　3.处分共有物： 
　　（1）全体 共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定；若第三人符合善意取得要件，则 受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 
　　4.外部 关 系 ：连带债权、连带债务。但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系除外 . 
　　命题点 7：用益物权 
　　一、土地承包经营权 
　　1.土地承包经营权的生效采意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。（《物权法》第 127 条 ） 
　　2.土地承包经营权的客体：集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地 .（《物 权 法 》 第 124 条） 
　　3.承包期限：耕地，30 年；草地，30—50 年；林地，30—70 年；特殊林地，可延长。期满可 续包。 
　　4.承包人权利义务： 
　　（1）以家庭承包方式取得的土地承包经营权，只能依法将承包经营权采取转包、互换、转让 等 方式流转；流转变更，未经登记，不得对抗善意第三人。 
　　（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒地”，其承包权可以转让、出租、入股、抵 押或以其他方式流转。（《物权法》第 133 条） 
　　5.发包人义务： 
　　（1）承包期内不得调整承包地，除非因自然灾害严重毁损的（《物权法》第 130 条） 
　　（2）承包期内不得收回承包地（《物权法》第 131 条） 
　　三、建设用地使用权 
　　1.适用对象与范围：国有土地的地表、地上（空中架线）、地下（埋设管线） 
　　2.取得原因：划拨、出让（应书面形式订立合同）、转让（应书面形式订立合同）  {来源：考{试大}
　　3.登记的效力：登记要件主义，建设用地使用权自登记时设立。 
　　4.建设用地使用权人的权利： 
　　（1）可将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押（《物权法》第 143 条） 
　　（2）上述行为应采书面形式订立合同，且期限不得超过建设用地使用权的剩余期限（《物 权 法 》 第 144 条） 
　　（3）进行变更登记（《物权法》第 145 条） 
　　（4）房随地走（《物权法》第 146 条） 
　　（5）地随房走（《物权法》第 147 条） 
　　四、地役权： 
　　1.地役权取得： 
　　（1）基于地役合同取得设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役 权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善 意第三人。 
　　（2）基于让与而取得。但是由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之， 并亦应有书面合同。 
　　（3）基于民事行为以外的原因取得地役权的；如继承。 
　　2.地役权两个最主要特征 
　　（1）从属性：从属于需役地 
　　①地役权不得单独转让（《物权法》第 164 条） 
　　②地役权不得单独抵押（《物权法》第 165 条） 
　　（2）不可分性：地役权设定是为了实现需役地的整体价值，其取得和丧失呈现整体性，不可分 割为具体的数个部分。（《物权法》第 166、167 条） 
　　3.地役权与相邻关系的区别（①独立物权，非独立物权；②约定产生、法律规定；③内容广泛 、 最低便利与容忍④多为有偿、无偿） 
　　4.地役权消灭（《物权法》第 168 条有偿） 
　　（1）土地灭失。地役权不但因为作为其标的物的土地（供役地）灭失时消灭，而且地役权也因需 役地的灭失而消灭。 
　　（2）目的事实不能。即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如汲水地役权因 供役地水源枯竭而消灭。 
　　（3）供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关 系而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约 
　　定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。（《物权法》第 168 条）  来源：考试大
　　（4）抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭 . 
　　（5）存续期间的届满或者其他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。 其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。 
　　命题点 8：保证合同 
　　一、保证 
　　1.保证人合格：不能为保证人：国家机关；公益性的事业单位、社会团体（经营活动的例外）； 企业职能部门。企业法人的分支机构经书面授权可为保证人 
　　2.保证方式 
　　（1）一般/连带保证：认定与区别；一般保证人享有先诉抗辩权 
　　3.保证责任承担 
　　（1）债务承担（注意《担保法》第 23 条与《担保法解释》第 29 条的理解） 
　　（2）债权转让：不必征得保证人书面同意 
　　（3）债的变更（注意《担保法》第 24 条与《担保法解释》第 30 条的理解） 
　　①主合同的数量、价款、币种、利率的变动，未经过保证人的书面同意的，保证人在原有范围 内承担责任 司法解释 30 条对担保法第 24 条的修改 
　　②延长主合同的履行期限的，保证人在原有的保证期间内承担保证责任 
　　4.保证期间：根据当事人约定或法律规定，债权人应当向债务人（在一般保证情况下）或者保 证人（在连带保证情况下）主张权利的期间。 
　　（1）性质：除斥期间 司法解释 31 条对担保法 25 条的修改 
　　（2）起算点：主债务的履行期限届满 担保法 25、26 条 
　　（3）长短： 
　　①无约定的，6 个月 担保法 25、26 
　　②有约定的：a、早于或等于主合同的履行期限，视为没有约定 
　　③约定到还本付息之日，视为约定不明，2 年 司法解释 32 条 
　　（4）效果：保护保证人 
　　①一般保证中：必须在期间内向债务人提起诉讼或仲裁 担保法 25 
　　②连带保证中，须向保证人提出主张 担保法 26 条 
　　（5）保证债务的诉讼时效的起算： 《担保法解释》第 34 条 
　　①一般保证中：判决或仲裁裁决生效之日起 
　　②连带保证中，债权人要求保证人承担保证责任之日起 
　　（6）保证期间与主债务诉讼时效、担保债务诉讼时效（注意《担保法》第 25 条与《担保法解 释》第 31、34 条的理解及《担保法解释》第 36 条）。主债务诉讼时效与保证债务诉讼时效中断的从属原则与独立原则。  来源：考试大
　　第三十六条 一般保证中，主债务诉讼时 效中断，保 证债务诉讼 时效中断； 连带责任保 证中， 主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。 
　　一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。 
　　命题点 9 ：抵押权 
　　1. 抵 押 物 的 合 格 ：（（《物 权 法 》 第 184 条）不可以抵押的财产 
　　《物权法》184 条：不得抵押的财产 ： 
　　①土地所有权 
　　②集体土地使用权，但有两项除外规定（四荒地可抵押和乡村、乡镇企业的土地可与厂 房一并 抵押） 
　　③教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施（这些设施以外的其他设施可以为自身债务 设定抵 押） 
　　④所有权、使用权不明或有争议的财产 
　　⑤依法被查封、扣押、监管的财产 
　　⑥其他不得抵押的财产，如违法、违章建筑物 
　　2.动产浮动抵押（《物权法》第 181 条） 
　　①主体：一切企业、个体工商户、农业生产经营者 
　　②客体：现有及将有的生产设备、原材料、半成品、产品 
　　③买到上述动产的人不受动产浮动抵押权人的追及 
　　3.动产浮动抵押财产的确定（《物权法》第 196 条）：浮动抵押转化为特定抵押 
　　《物权法》 第 196 条： 
　　①债务履行期限届满，债权未实现 
　　②抵押人被宣告破产或者被撤销 
　　③约定实现抵押权的情形 
　　④严重影响债权实现的其他情形 
　　4.抵押生效： 
　　（1）抵押合同的效力 
　　（2）抵押权的生效（《物权法》第 187—189 条） 
　　5.抵押权登记的效力 
　　（1）不动产抵押，登记是强制性的，且为抵押权的生效要件（登记要件主义）（《物权法》第 187 条） 
　　（2）浮动动产抵押，登记是强制性的，但仅为抵押权的对抗要件（意思主义）（《物权法》第 189  条） 
　　（3）其他动产抵押，登记是自愿性的，为抵押权的对抗要件（意思主义）（《物权法》第 188 条 ） 
　　6.抵押权的效力 
　　（1）抵押物转让（《物权法》第 191 条 ）（ 49 条结合《担保法解释》第 67 条 ）： 
　　a：有权转让，但 
　　b：抵押权人同意； 
　　c：未经抵押权人同意的转让效力：已办理登记的，原则上可由抵押权人主张无效，除非受让人 行使涤除权而补正；未办理登记的，转让行为有效，抵押权人损失由抵押人赔偿。 
　　（2）抵押 物 的 保 全 ：①停止行为②恢复价值或提供相应的担保③提前清偿债务（《 物 权 法 》第 193  条） 
　　（3）与承租人的关系（《物权法》第 190 条）：先租后抵，抵押不破租赁；先抵后租，已登记抵 押破除租赁。 
　　7.最高额抵押： 
　　（1）主合同债权可以部分转让，但最高额抵押权不随之转让，除非有特别约定（《物权法》第204  条废止了《担保法》第 61 条） 
　　（2）最高额抵押的确定（《物权法》第 206 条） 
　　第二百零六条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： 
　　（一）约定的债权确定期间届满； 
　　（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权 设立之日 起满二年后请求确定债权； 
　　（三）新的债权不可能发生； 
　　（四）抵押财产被查封、扣押； 
　　（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； 
　　（六）法律规定债权确定的其他情形。 
　　8.抵押权的行使期间：主债权诉讼时效期间行使；未行使，不保护。（《物权法》第 202 条）注 意这一规定废除了《担保法解释》第 12 条第 2 款。 
　　命题点 10：动产质押 
　　1.区分质押合同的生效与质押权生效 
　　2.交付（包括观念交付中的简易交付与指示交付，但不包括占有改定）的意义：未交付，质押 权不生效；出质人代质权人占有质物的，不生效；质权人占有质物又返还的，不得对抗第三人；质 押物约定与移交不一致的，以后者为准；质权原则及于从物，除非从物未转移占有；出质人恶意不 转移占有的，违约责任。 
　　3.善意取得：①出质人合法占有②出质人无权处分③质权人善意④动产⑤质押合同成立，质物 交付。《担保法解释》第 84 条 
　　4.转质： 
　　（1）承诺转质；范围以原质权所担保范围为限，效力优于原质权。 
　　（2）责任转质：改变了《担保法解释》第 94 条第 2 款的规定，明确承认责任转质，转质过程 中，造成质物毁损、灭失的。质权人向出质人承担赔偿责任。（《物权法》第 217 条）