司考民法－物权法讲义：建设用地使用权

　　一、建设用地使用权的概念和特征
　　1、概念
　　建设用地使用权是因建筑建筑物或其他工作物而对国家所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。
　　2、特征
　　（1）建设用地使用权是使用他人土地的权利。
　　（2）建设用地使用权是存在于国家所有之土地之上的物权。
　　（3）建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权利。
　　（4）建设用地使用权的权利人可以对土地进行占有、使用和收益，并且可以将该土地使用权进行转让、抵押等处分行为。
　　二、建设用地使用权的产生和期限
　　建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因(如转让、继承等)，自然也适用于建设用地使用权。建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：
　　1、划拨
　　（1）概念
　　土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。
　　（2）类型
　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
　　【重点法条】：《土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
　　（一）国家机关用地和军事用地；
　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。
　　2、出让
　　（1）概念
　　土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　（2）方式
　　土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。
　　【重点法条】：《物权法》第137条第2款：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
　　（3）签订土地出让合同
　　【重点法条】：《物权法》第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
　　建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
　　（一）当事人的名称和住所；
　　（二）土地界址、面积等；
　　（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
　　（四）土地用途；
　　（五）使用期限；
　　（六）出让金等费用及其支付方式；
　　（七）解决争议的方法。
　　（4）登记
　　建设用地使用权从登记时设立。
　　3、转让：地随房走，房随地走，一并处分
　　三、建设用地使用权的期限
　　1、以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限的限制。
　　2、以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，其最高期限为：
　　（1）居住用地70年；
　　（2）商业、旅游、娱乐用地40年；
　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　（4）综合或者其他用地50年。
　　（5）工业用地50年；
　　每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。
　　△大家在记忆的时候只需记住70年、40年的情形，其余均为50年。
　　3、期限届满时的续期
　　（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
　　（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说对于非住宅建设用地使用权的续期，地上建筑物的归属等物权法并没有予以规范，而是将其留给了《土地管理法》等其他法律加以解决。
　　四、建设用地使用权的内容
　　1、建设用地使用权人的权利和义务
　　（1）权利
　　A、占有土地的权利
　　任何用益物权都是以占有为前提的物权，建设用地使用权也不例外。建设用地使用权人对于土地的占有属于有权占有，同时也适用占有的法律保护。
　　B、使用土地权利
　　建设用地使用权人可以依照法律规定和出让合同约定的用途对建设用地进行以建造和保有建筑物、构造物以及其他工作设施为目的而进行使用和收益。
　　C、处分土地使用权的权利，包括：
　　a、转让
　　转让建设用地使用权应当符合下列条件：必须投资达到25％；签订书面转让合同；在剩余期限范围内转让；将地上建筑物、附着物一并转让。土地使用权从进行转让登记时发生转让的效力。
　　b、抵押
　　c、出租，但必须投资达到25％
　　D、从事与建筑建筑物有关的附属行为
　　（2）义务
　　A、合理使用土地的义务
　　建设用地使用权人必须按照出让合同规定的方式加以利用，未经有关主管机关许可不得改变土地用途，否则国家可以无偿收回土地使用权。
　　B、不得闲置土地的义务
　　1年内未开发的收取不高于土地出让金20％的闲置金；连续两年闲置土地的无偿收回土地。
　　以及在建设用地使用权消灭时恢复土地原状。
　　2、空间使用权
　　建设用地使用权可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空间的建设用地使用权即为建设用地空间使用权。
　　一国有土地之上可以同时分别设立建设用地使用权、地上空间权和地下空间权。后设立的空间使用权不得妨害已经设立的建设用地使用权或者空间使用权。
　　3、集体土地建设用地使用权
　　【重点法条】：《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
　　该条规定为集体土地设立建设用地使用权并进入流通领域提供了可能性，但是民事主体还不能仅仅依据《物权法》的规定而设立集体土地的建设用地使用权，其具体设立需要依据以后修改的《土地管理法》或者其他法律规定。

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