司考民法－物权法讲义：宅基地使用权

　　一、宅基地使用权的概念和特征
　　1、概念
　　宅基地使用权是指农民集体成员对于农民集体所有的土地以建设自用住宅为目的而享有的占有、使用的排他性权利。
　　2、特征
　　（1）宅基地使用权的所属主体特定。
　　特定的宅基地仅限于本集体经济组织内部的成员享有使用权。
　　（2）宅基地使用权的客体是本集体所有的非农业用地。
　　（3）宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭院而对土地的占有、使用和收益的权利。
　　（4）宅基地使用权须经合法手续取得。
　　农村居民取得宅基地使用权，必须有完备合法的手续。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。
　　（5）宅基地使用权是没有期限的，是可以进行继承的。
　　（6）宅基地使用权实行严格的"一户一之宅"制。
　　二、宅基地使用权的内容
　　1、宅基地使用权人的主要权利
　　（1）为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地与房屋联为一体，为保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权人享有对宅基地长期占有、使用、收益的权利。
　　（2）在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施的权利。宅基地使用权人可以在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物和生活所需要的小型建筑物或设施。
　　（3）在宅基地空闲处从事种植而取得收益的权利。
　　（4）关于宅基地使用权的转让。
　　【重点法条】：《物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　可见《物权法》并没有禁止宅基地使用权的转让，但是也不能从该条规定就推导出宅基地使用权是可以转让的。《物权法》通过第153条的规定，将是否允许宅基地使用权转让的决定权交给了《土地管理法》等其他特别法，因此宅基地使用权的取得、行使和转让是无法依据《物权法》而进行的。然而到目前为止我国《土地管理法》仍然是禁止宅基地使用权进行转让的，因此在《土地管理法》修改之前，宅基地使用权仍然是不得转让的。
　　2、宅基地使用权人的主要义务
　　（1）宅基地使用权人必须按照批准的用途使用宅基地。
　　根据宅基地使用权的目的，宅基地使用权人必须在批划的宅基地上建造房屋，不得擅自改变宅基地的用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让宅基地。另外，宅基地使用权人必须在规定的期限内在宅基地上建造房屋，否则土地所有权人有权收回宅基地使用权。
　　（2）宅基地使用权人必须按照批准的面积建造房屋。
　　宅基地使用权人不能采取任何非法手段多占土地作为宅基地。如果宅基地使用权人多占土地的，将按照非法占用土地追究法律责任。
　　（3）宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划。
　　因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，宅基地使用权人不得阻挠，但是因变更宅基地给使用权人造成困难或损失时，应依法给予补偿。

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