司法考试民法争议题：建筑物所有权

　　王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？
　　(2008-3-58，多)
　　A　张某无权要求王某拆除广告牌
　　B　张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
　　C　张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
　　D　张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
　　建筑物区分所有权是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权、对全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。
　　《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本题中，王某将自己独自所有的两层楼房的第二层出售给了张某，从而形成了和张某之间的建筑物区分所有权的关系。王某、张某对房屋的地基、楼顶、外墙、楼梯、三通管线等共有部分享有共有和共同管理的权利，该楼房的楼顶虽然更临近二楼的张某，但是，楼顶却并非张某专有，而属于张某和王某的共有部分，因此，两人对楼顶享有共有和共同管理的权利，B、C两项正确。
　　《物权法》第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此，张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益，故D项正确。
　　本题的难点就在于A项，争议很大。本题中，楼顶上所设置的商业广告牌属于该楼房的附属设施，既然楼顶属于两人共有，那么该广告牌也应属于张某与王某共有。两人对楼顶所享有的共同管理的权利，就包括楼顶广告牌设置与否的权利，广告牌设置与否应由两人共同作决定。根据《物权法》第76条的规定：改建、重建区分所有建筑物的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也即本题中决定是否拆除广告牌应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。虽然根据简单的案情交代，王某与张某各自的面积大小如何不甚清楚，但清楚的是但就业主的户数来说，只有两户，张某显然未达到2/3以上。所以，张某无权单方面要求王某撤除广告牌，因此，A项正确。
　　当然，对于A项，也有不同的解释依据。有学者认为，A选项当选的理由不应适用《物权法》第76条，被解释为未达到“改建、重建”的2/3多数，而应该适用《建筑物区分所有解释》第7条。该第7条：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，需要经过“专有部分占建筑物总面积过半数且过半数的业主同意”。换言之，这一观点认为“拆除广告牌”只是“改变共有部分用途、处分共有部分”，从而适用“过半数”的规则。这一观点也认为A项当选，因为A选项本身的内容之所以错误，原因在于此处的“过半数”是指超过1/2方构成简单多数同意，2/3是“以上”即包括2/3本数，而本题中张某仅刚到达1/2，尚未取得多数，当然不得单方拆除，而必须征得对方的同意。
　　不管如何解释，反正不影响本题答案为A、B、C、D。
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