司法考试民法争议题：地役权

　　甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？
　　（2006-3-56，多）
　　A　甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定
　　B　丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿
　　C　若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任
　　D　甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力
　　相邻关系的内容是法定的，无需约定，故A项错误。
　　甲、乙之间的合同是设立地役权的合同。地役权人有权依照合同约定来利用他人土地，以提高自己的不动产的效益，此种效益可以体现为直接扩展自己的权力范围，也可以体现为对他人土地使用权的限制，这种限制可以是积极的，如在他人土地上通行，也可以是消极的，如本题中需役地人甲的眺望权。
　　《物权法》第158条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。正确理解这一规定非常重要。
　　首先，地役权合同是要式合同，但其本身不需要强制登记，更不以登记为其生效要件。物权法要求的是地役权这一用益物权的权属登记，而非地役权合同登记。所以，一般情况下，地役权合同自双方当事人签字或者盖章即可生效。
　　其次，地役权登记也不是地役权的生效要件，而是对抗要件。换言之，地役权的设立采意思主义，权属登记与否不影响地役权的设立，但不登记不得对抗善意第三人，如供役地的所有权或者使用权的受让人。如果在地役权期间内需役地的所有权或者使用权转移的，则新的所有权人或者使用权人自然继受地役权。
　　适用以上规定及原理，再来看本题的B、C、D项。地役权登记是一个积极事实，由于题干中未交待登记与否，考生只能定性为未登记。这样一来，丙禁止丁建高楼也就意味着丙向丁主张地役权，但问题在于丁恰恰是善意第三人——丁从乙处取得土地使用权时根本不会知道该土地之上还有负担，若丙可禁止丁建高楼，对于丁将是极其不公正的。B项错误。
　　甲将房屋转让与丙，依题干案情双方并无关于眺望权的特别约定，故甲无需向丙承担违约责任，C项错误。实际上，如果丙确有损失要求违约损害赔偿的话，应该向供役地人乙主张。因为正是乙转让给丁的时候没有明确告知丁该块土地上有地役权，才使得丁构成善意的，而乙恰恰负有义务告知丁该土地之上负有地役负担。
　　《物权法》第164条规定：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。可见，地役权具有从属性，随主权利一并移转，甲、乙之间的约定并不因房屋和土地使用权转让而失去效力，故D项错误。
　　综上，本题答案为A、B、C、D（司法部答案：A、C、D）。
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