司法考试民法争议题：买卖合同解释

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答下列问题
　　（2006-3-91～93，任）（1）下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？
　　A　甲、乙之间买卖合同有效
　　B　甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益
　　C　甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁
　　D　丙应负担房屋被焚毁的风险
　　甲与乙之间的买卖合同是双方真实意思的表示，故合同成立生效。未办理过户登记，只是所有权没移转而合同有效，故A项正确。甲与丙之间的买卖合同有效成立，办理登记，所有权也已转移,故B项错误。我国《合同法》对于违约适用严格责任。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此甲应当向丙承担不能交付房屋的违约责任，故C项错误。《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《商品房买卖合同解释》第11条也明确规定，房屋买卖合同的风险负担采交付主义，交付之前发生的风险由卖方承担，交付之后的风险由买方承担。由于甲没有向丙交付房屋，所以应当负担房屋被焚毁的风险，故D项错误。
　　本题答案为A。
　　（2）下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？
　　A　合同因欺诈而可撤销
　　B　合同因自始履行不能而无效
　　C　合同因无权处分而效力待定
　　D　如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任
　　《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。甲在与丁订立合同时隐瞒了房屋所有权已转移的事实，构成欺诈，合同因欺诈而可撤销，故A项正确。如果因为合同因欺诈而可撤销，丁撤销合同后可要求甲承担缔约过失责任，故D项正确（《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）。
　　甲与丙之间的买卖合同合法有效且过户登记，丙已取得房屋的所有权，所以甲为出让丙的房产，其与丁间的合同属于无权处分的合同。此类合同，依据《合同法》第51提条规定，一般理解为效力待定的合同；但依据2012年《买卖合同解释》第3条，该类合同时有效的，所以原来当年选择C项，但今天不能选中了。
　　至于B项，在我国合同法上，出卖他人之物并不构成合同因自始履行不能，就本题而言，在甲、丁之间的合同签订以后、履行之前，甲也有可能重新取得标的物的所有权，故B项错误。
　　本题答案为A、D（原来选择A、C、D）。房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答下列问题（2006-3-91～93，任）
　　（1）下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？
　　A　甲、乙之间买卖合同有效
　　B　甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益
　　C　甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁
　　D　丙应负担房屋被焚毁的风险
　　甲与乙之间的买卖合同是双方真实意思的表示，故合同成立生效。未办理过户登记，只是所有权没移转而合同有效，故A项正确。甲与丙之间的买卖合同有效成立，办理登记，所有权也已转移,故B项错误。我国《合同法》对于违约适用严格责任。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此甲应当向丙承担不能交付房屋的违约责任，故C项错误。《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《商品房买卖合同解释》第11条也明确规定，房屋买卖合同的风险负担采交付主义，交付之前发生的风险由卖方承担，交付之后的风险由买方承担。由于甲没有向丙交付房屋，所以应当负担房屋被焚毁的风险，故D项错误。本题答案为A。
　　（2）下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？
　　A　合同因欺诈而可撤销
　　B　合同因自始履行不能而无效
　　C　合同因无权处分而效力待定
　　D　如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任
　　《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。甲在与丁订立合同时隐瞒了房屋所有权已转移的事实，构成欺诈，合同因欺诈而可撤销，故A项正确。如果因为合同因欺诈而可撤销，丁撤销合同后可要求甲承担缔约过失责任，故D项正确（《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）。
　　甲与丙之间的买卖合同合法有效且过户登记，丙已取得房屋的所有权，所以甲为出让丙的房产，其与丁间的合同属于无权处分的合同。此类合同，依据《合同法》第51提条规定，一般理解为效力待定的合同；但依据2012年《买卖合同解释》第3条，该类合同时有效的，所以原来当年选择C项，但今天不能选中了。
　　至于B项，在我国合同法上，出卖他人之物并不构成合同因自始履行不能，就本题而言，在甲、丁之间的合同签订以后、履行之前，甲也有可能重新取得标的物的所有权，故B项错误。
　　本题答案为A、D（原来选择A、C、D）。
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