其一,合同生效是以合同成立为前提的。即合同不成立就不可能生效,反之一个合同生效了,就意味着已经成立。
其二,合同成立后不一定就生效。合同成立后是否生效,主要分为几种情况:①大多数合同成立即生效,也即合同成立与合同生效是同一时间;②合同成立后并不立即生效,只有完成了应当办理的批准、登记等手续后才生效。③合同成立后并不立即生效,生效时间要视所附期限于何时到来,即附延缓期限的合同。 ④合同成立后并不立即生效,能否生效要视所附条件能否实现而定,即附延缓条件的合同。⑤合同成立后效力处于悬空状态,能否生效要看合同成立时缺乏的生效要件后来能否得到补正,即效力待定的合同。⑥合同成立后永远不生效,也即无效合同。
我们重点说说第②种情形:所谓“批准、登记等手续”包括两类,一是只需办理批准手续即生效,二是不仅要办理批准手续,还要办理登记等手续才生效。
未予办理相应手续的,人民法院应当认定该合同未生效,但只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准手续或批准、登记等手续的,人民法院就应当认定合同已生效。
还有一种情况是,法律、行政法规只规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后才生效。如《城市房地产管理法》第53条规定,城市房屋租赁合同应当“向房产管理部门登记备案”,这种登记的用途是用于备案的,并非是房屋租赁合同的生效要件。换言之,如果房屋租赁合同当事人未办理合同登记,并不影响该合同的生效,只是不能产生物权移转的效力。
法条原文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同 应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其它物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形,依照前款规定处理。
试题解析:
1.甲与乙签订了一份租赁合同,合同约定,如果甲父死亡,则甲将房屋租给乙居住。这一合同的性质应如何认定?[2000年多选题]
A.既未成立,也未生效
B.已成立,但未生效
C.是附条件的合同
D.是附期限的合同
答案为:B D
本题为附延缓期限的合同,合同已成立,但需待“甲父死亡”这一期限到来时,合同才生效,因此A错B对。“附期限”与“附条件”的区别在于“某一事实是否必然会发生”,必然发生的为“附期限”。
2.某甲自有房屋1间,1995年5月1日与乙签订一份为期3年的房屋租赁合同,由乙承租该房,同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋,甲即将要出卖该房屋的情况告知了乙。到了11月7日乙没有任何答复,甲与丙协商以5万元的价格将房屋卖给丙,双方签订了房屋买卖合同,丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日,甲遇丁,丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁签订了一份房屋买卖合同,且双方第二天即到房屋管理部门办理了变更登记。不久,丁向银行贷款,以该房设定抵押。现就本案例回答:(共4问)[1998年任意选择题]
②就房屋买卖关系而言,下列表述哪些是正确的?
A.因甲已将房屋租与乙,甲若将房出售,应事先征得乙的同意
B.因甲丁之间已办理房产登记,故甲丙之间的买卖合同即使签订在先,丙也无权主张对该房屋的所有权
C.因甲丙之间尚未办理房产变更登记,故甲丙之间的合同不生效
D.甲虽与丙签订了合同,但在未办理变更登记的情况下有权再将房屋出售给丁
答案为:B C D