3、消费者应该如何办理房产证？
办理房产证过程中，买受人（即消费者）是法定义务人，开发商负有协助义务，买受人可以委托开发商办理房产证或自行办理房产证。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。
依据《城市房屋权属登记管理办法》规定，开发商作为申请人应当在房屋竣工后的3 个月内向登记机关提交相关资料，申请房屋所有权初始登记，开发商进行初始登记是消费者办理房产证的前提条件之一。前述行政法规、部门规章也明确规定了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。实践办理过程中，房屋管理部门因实际工作的需要，要求开发商集体代办房产证，并不受理消费者单独的办证申请。
同时，由于上述规定中仅规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任，没有也不可能规定其民事责任，这对保护广大消费者的合法权益不利。对消费者而言，在购房合同明确约定并委托开发商代理房产证办理事宜是比较方便易行的方式。一方面，结合《商品房买卖合同示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”中，出卖人的义务一般仅是在约定时间内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并没有具体办理完成并交付消费者时间的约定；另一方面，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条有关30天登记机关予以核准登记并颁发房屋权属证书的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，消费者对所购房屋房产证可以由一个基本的时间判断标准：用合同第15条约定的时间加上30天时间，再给于一定的容忍时间，仍然没有拿到房产证，此时就要充分关注房产证不能办理的责任是否在于开发商；如果因开发商原因，在合同第15条约定的时间超过一年仍没有拿到房产证，消费者有权主张解除合同和赔偿损失。
c、二手房买卖合同纠纷案例：
案例5、张女士2004年3月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同，购买张先生位于西安市高新区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用，并将购房款中的25000元暂存于中介公司。2004年7月间，周先生取得房产证，此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。2005年1月，张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续、交接房屋过程中，被周先生告知上述事实，双方协商不成，张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请，请求继续履行合同并承担违约金。此案经过仲裁庭调解，双方和解，张女士仲裁申请，周先生支付了部分违约金。
案例6、2006年10月间，唐女士婚期将至，急需一套位于东门外附近的房屋，通过与中介公司多次沟通，唐女士被中介人员说服，约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后，房主自称自己年事已高，丧偶，子女均在外地，全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件，房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨，担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑，劝说唐女士先交纳定金及中介费用，随即在公司出示相应证件，付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑，遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询，在律师的建议下，唐女士中止了继续交易。此后，唐女士按照律师指导购得一套二手房，已将产权过户手续办理完毕。
◆ 消费提示：1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。
对准备购买二手房的消费者，应从以下几个角度防范风险：
（1）产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让；若房屋设定了抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况，消费者应当充分重视。第三，消费者要了解清楚，房屋是否已经向第三人出租。
依据今年开始实施的《房屋权属登记信息查询暂行办法》，消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。
（2）房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分公房、经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制，税费的缴纳比例也不相同，消费者在购买之前要调查清楚。
（3）合同签订风险的防范。决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效，则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人，此种情形对消费者比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证，房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例，买受人可能面临前述风险。
在具体购房过程中，消费者可以根据产权证、其他法律文件（如商品房买卖合同、户口簿）确定欲购房屋的合法、全部产权人，与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人，购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。
（4）付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷，消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定，如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定，必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务，最大限度降低风险。
（5）房屋交接风险的防范。对交接的具体时间，交接房屋时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。若无具体约定，则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。
（6）需缴纳税费风险的防范。如前所述，不同类型房屋的税费并不完全相同，在购买二手房以前一定要进行了解、咨询，做到心中有数。
2、如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。
结合前面的分析，以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题：（1）写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等；（2）明确房价具体包括哪些设施、项目，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的，煤气、维修基金是否也包括在房价之内等；（3）细化付款方式；（4）确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付，在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期，并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担；（5）明确违约责任。
陕西永嘉信律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件，总结以下二手房买卖流程供消费者参考：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→签订合同、明确中介收取定金性质→上下家当面谈合同、签订合同→出卖人结清全部费用→房屋过户→完成燃气过户→出卖人迁移户口→交接房屋、买受人付清全部房款。
3、先签订合同、交付房屋，后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。
2006年5月24日国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定，陕西永嘉信律师事务所在工作中发现，部分消费者签订二手房买卖合同时，采用先签订合同、交付房屋，将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的作法，或先承租，待满5年后再买的作法。这一办法虽然可以为消费者节约营业税，但也存在一定风险，要谨慎采用。
如果在房屋交付后，过户手续办理前，二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续，如前所述，依据我国契约登记的物权变动模式，此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效，但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权，买受人仅能够向出卖人主张违约责任，无法主张对所购房屋的物权。此种情况下，二手房购买人的合同目的将无法实现。
◆ 陕西永嘉信律师事务所对商品房买卖合同纠纷处理过程中的维权建议：
购房消费过程本身就属于市场行为的一部分，只有遵循市场经济规则，才能够充分保护自身的权利。具体说，购房者应以合同为基础，在维护自身权益方面，注意以下几个问题：
■要纠正对待签订合同过程中的两种错误倾向
对合同毫不重视只管签字的作法，与认为合同到处都是开发商准备的陷阱，忽略了自己的要求是什么，合同的目的是什么，对合同要求尽善尽美的作法都不利于保护消费者自身权益。
■对特别关注的问题应当努力写进合同
在法律上讲，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。业务员的介绍特别是口头承诺，如果没有写进合同，也没有约束力。业务员仅仅是代表开发商推介楼盘，其代理权限是极其有限的，有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据去要求开发商承担某种责任，这不是适当的维权方式，也是没有法律依据的。如果消费者对某一方面的问题，如绿化率、小区配套设施、小区周边环境特别关注，就要和开发商协商写进合同。
■立足于解决问题，不要轻起讼争
法律也是双刃剑，有时它不但达不到维护自身权益的目的，相反可能还会伤及自身。消费者要认识到，上法庭只能作为最后的救济途径。只要有协商的余地或协商的可能，就不要轻易放弃。对于解决问题而言，如果能协商解决，对双方都有利，除非万不得已，不要轻起讼争。
■要注意保留和收集证据
诉讼有时也是不可避免的，掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的充分、可靠的证据，也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此，在整个交易的过程中，消费者都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据，包括合同和所有双方签订的协议，有时还需要采取录音、录像、照相的方法收集证据。
■解决纠纷要有勇有谋，集体维权效果好
同一小区内，消费者同时面临纠纷也是一样的。一户消费者维权的成本与权益的比例多数是不成比例的，有些消费者无奈只能选择沉默。如果选择集体维权，一则可以降低维权成本，二则可以增加与开发商谈判的筹码。从西安仲裁委员会受理的集体维权案件处理结果来看，如果消费者在提起仲裁申请前开发商态度还比较强硬的情况下，一旦消费者选择集体维权，此时开发商一般都愿意与消费者协商解决问题。
■解决纠纷要依靠专业律师；诉讼解决还是仲裁裁决，消费者可以选择
房屋买卖纠纷因涉及的法律法规繁杂，形式五花八门，纠纷各有不同，选择正确的请求方案是成功维权的基础。部分案件消费者败诉，怨天尤人，究其根本，却是未能使用好法律这个最后的维权武器。只有依靠专业律师，消费者维权成功才有保障。
仲裁与诉讼的最主要区别就是一裁终局，期限较短（四个月），形式灵活。在合同签订过程中选择仲裁解决与开发商的纠纷，对消费者而言，相对省时、节约成本。
★ 消费者协会结束语：
在商品房买卖过程中消费者的弱势地位虽然不断得到改善，但通过对2006年西安市商品房买卖合同纠纷的法律盘点就会发现，维护广大消费者权益仍需要全社会的共同努力。结合目前部分开发商不愿与消费者过多协商合同条款的现状，以及2006年消费者在维权过程中出现的热点、共性问题，我们向全社会特别是房屋主管部门呼吁：在统一适用的示范合同中增加交付文件包括《竣工备案表》、开发商负责办理房产证、公平的房屋交接程序等条款，指导消费者、开发商之间的交易行为，解决消费者的困惑。我们也呼吁具有远见的开发商，与广大消费者一道共同创建公平、公正、诚信的市场交易秩序，为党和国家创建和谐社会的宏伟目标承担起自身应该承担的社会责任。
“居者有其屋”这个古老的愿望，中国人正在一步步努力实现，过程虽然艰辛、漫长，但我们相信，有了全社会的共同关注，中国人的住房梦就一定能实现，我们的社会一定会更加和谐。
