承租违章建筑引纠纷合同虽无效但仍须支付使用费

    上海奋亿包装材料有限公司租赁了胡先生房屋而没有及时支付房租，被告上法庭。4月8日，上海市闵行区人民法院除判决《租赁房屋协议书》无效，奋亿公司返还房屋外，判令奋亿公司支付房屋使用费34708.33元，胡先生返还扣除水电费用后的押金和补偿奋亿公司搬迁费3000元。案件受理费由奋亿公司负担。 
    2004年1月，胡先生向浦江镇建中村租赁了4亩左右集体使用权土地，并建造了580平方米的厂房及办公用房。2007年3月15日，胡先生与奋亿公司签订《租赁房屋协议书》，约定胡先生将位于闵行区浦江镇建中一组立建路浦汇一中对面第三号厂房总面积580平方米的房屋租赁给奋亿公司作为经营纸板之用。租期为三年，年租金6.1万元，一年将过，奋亿公司仅支付了1万元租金及5000元押金。为此，胡先生诉至法院，要求判令双方间的租赁协议终止履行，奋亿公司支付租金至判决生效之日止。 
    奋亿公司辩称，2007年3月15日搬进后至6、7月才开始生产，当时正值雨季，也是生产旺季，但房屋的仓库中产生了大量积水，经与胡先生多次交涉未果，只能自己解决。2007年10月，又通知房屋要拆迁，不要再交房租了。综上，是胡先生违约在先，故不同意诉请，且要求按照动拆迁政策享受拆迁补偿。经查，2008年2月起，承租房屋出现断电。胡先生在其租赁的土地上所建房屋属违章建筑。 
    诉讼中，胡先生对奋亿公司提出的房屋进水情况无异议，但表示进水是由于生产的纸板把下水道堵塞所致。出现断电是由于大雪破坏了电线所致。 
    法院认为，奋亿公司使用租赁房屋应支付相应的房屋使用费。考虑到房屋进水和房屋断电的情况，使用费可酌情减少或免除。同时，胡先生应在扣除奋亿公司拖欠的水电费等费用后将5000元押金返还。另外，胡先生将违章建筑出租，其对无效合同产生的后果应负主要责任，但奋亿公司未对房屋权证进行审核或明知承租房屋系违章建筑而使用该房屋，其对无效合同产生的后果应负次要责任。故胡先生应对无效合同给奋亿公司造成的损失承担相应的赔偿责任，可对奋亿公司提出的搬迁损失酌情认定获补偿3000元。