2022年法考客观题民法核心考点八：物权变动（一）

作者：233网校-山渐青 2022-04-14 10:00:14

分享：收藏

导读:物权变动是物权篇的重中之重，每年必考，约考八分左右。学习这一部分时，需要全面掌握总则与分则的内容，同时还需要熟悉民事诉讼法的相关内容。

导读

物权变动是物权篇的重中之重，每年必考，约考八分左右。学习这一部分时，需要全面掌握总则与分则的内容，同时还需要熟悉民事诉讼法的相关内容。

一、物权变动的概述

物权变动，是指物权的产生、变更和消灭。民事法律行为、事实行为及事件皆可引起物权的变动。

物权变动	物权变动的形态	原始取得，是指不基于他人既存的权利而是基于法律的直接规定取得的物权。例如：生产、收取孳息、添附、先占、没收财产等。
		继受取得，是指基于他人既存的权利而取得的物权。分为转移的继受取得（如基于有效的买卖合同或者赠与合同取得标的物的所有权、基于继承而取得被继承人的财产等）和创设的继受取得（在他人的所有物上设立他物权，如在国家所有的土地上设立建设用地使用权、在他人的动产上设立抵押权或者质权）。
	物权变动的原因	基于民事法律行为的物权变动，主要指基于当事人的意思自治而成立的合同等使物权发生变动，原则上以登记或者交付等公示方式为生效要件，法律另有规定除外。
		非基于民事法律行为的物权变动，主要指非基于当事人意思自治而基于事实行为、事件、公法上的原因等发生物权变动，不以登记或者转移占有为物权的公示手段。

二、基于民事法律行为物权变动的公示原则与公示方法

（一）强制公示与任意公示

	合同生效	公示完成（交付、登记）
强制公示	债权关系产生	1.合同履行 2.物权变动 3.可以对抗善意第三人
任意公示	物权变动	变动的物权可以对抗善意第三人
物权变动以强制公示为原则，以任意公示为例外。任意公示的情形： 1.动产抵押； 2.土地承包经营权的互换、转让； 3.期限5年以上的土地经营权流转； 4.地役权的设立。

（二）不属于强制公示与任意公示的特殊情形

特殊情形	承包合同		登记
1.土地承包经营权的设立	承包权设立、具备对抗效力		非物权变动要件、非对抗要件
	买卖合同	交付	登记
2.交通运输工具的所有权变动	债权效力	物权变动	对抗第三人

（三）公示方法

公示方法之一：登记

适用范围

①不动产物权，例如不动产所有权、用益物权、不动产抵押权等；

②部分动产物权，包括动产抵押权、交通运输工具所有权、保留所有权买卖中所保留的所有权、融资租赁合同中出租人的租赁物所有权；

③部分权利质权，包括股权质权、知识产权质权。

不动产登记

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产物权变动应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

1.不动产统一登记制度。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理。不能协商办理的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理；国家对不动产实行统一登记制度。

2.不动产登记机关办理不动产登记时采取形式审查，必要时可以实地查看。

3.不动产登记机构不得有以下行为：

①要求对不动产进行评估；

②以年检等名义进行重复登记；

③其他超出登记职责范围的行为。

4.不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准，有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。

5.不动产登记的权利推定效力：当事人不能证明不动产登记与真实的物权状况不一致的，推定登记人为物权人；当事人有证据证明不动产登记与真实的权利状态不一致，自己为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应当予以支持。

6.不动产登记的赔偿责任：因当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，由当事人承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，由登记机构承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

【真题历练】

1、甲将自己的一套住宅出售予乙，并约定乙先支付房款的30％，一个月内付清剩余房款，待乙付清房款届时再办理房屋过户手续。同时为保障乙的利益，双方在3月10日办理了预告登记。同年4月10日，甲又自行将该套房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙交付了全部房款，房屋已经移转占有，但未办理过户登记。同年7月10日甲再次自行将该套房屋出卖给丁。下列表述正确的有：( )

A、丙没有取得房屋所有权，属于无权占有

B、因房屋已经办理了预告登记，丁无法办理过户

C、甲与丁之间的房屋买卖合同有效

D、假设乙取得房屋所有权，丙有权请求甲承担违约责任

查看答案

233网校答案：C,D

233网校解析：本题涉及预告登记、多重买卖、返还原物请求权等问题。选项A，《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，虽然丙未取得房屋所有权，但不影响房屋买卖合同有效。丙基于买卖合同占有房屋，属于有权占有，故A选项错误。选项B，甲乙之间的房屋买卖协议虽然办理了预告登记，但《民法典》第221条规定了预告登记失效的情形，其中包括自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，本题中预告登记已经超过3个月，故预告登记失效，B选项错误。选项C，同样根据《民法典》第215条的规定，据此，选项C正确。选项D，虽然甲将房屋出卖给丙的行为不发生物权效力，但甲与丙之间所签订的房屋买卖合同有效。在乙已经取得房屋所有权后，甲对丙已经构成了根本违约，根据《民法典》第563条之规定，丙有权主张解除合同，并请求甲承担违约责任，D选项正确。本题正确选项为CD。

2、甲为某市居民，欲投资一套房产，其看重乙房产公司开发的一套预售住宅，即签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记。然而此后价格大涨，开发商想将房屋卖给他人。下列说法中错误的是：( )

A、由于住宅还未建成，只是进行了预告登记，根据债的相对性原则，开发商可以将房屋卖给他人，对甲承担违约责任

B、登记机关在履行登记职责中不能收取费用

C、如果因登记错误，给甲或乙公司带来损失，登记机关需承担赔偿责任

D、预告登记具有物权效力，正常交房后也不再需要办理其他登记

查看答案

233网校答案：A,B,D

233网校解析：本题涉及预告登记问题。《民法典》第221条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”进行了预告登记，未经预告登记权利人统一，处分该不动产的，不发生物权效力，因此开发商不可以将房屋卖给他人，因为有预告登记存在，无法再办理过户登记了，因此A选项错误。第二款规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请的，预告登记失效，因此D选项说交房后不需要办理其他登记错误。《民法典》第222条：“当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因此登记错误，登记机关需要承担赔偿责任，C选项正确。《民法典》第223条：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”因此B选项说登记机关不能收取费用错误。

233网校特推出学霸总结“干货笔记系列”

✔精炼考点，打薄教材，得分核心点一个不落

✔完整知识体系，搭配考题，记忆考点更高效