造价工程师工程造价的计价与控制第2讲

（二）土地使用权出让金

土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。
1．明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。
2．城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
（1）协议方式
（2）招标方式
（3）公开拍卖
3．在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：
（1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；
（2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；
（3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
4．关于政府有偿出让土地使用权的年限，以50年为宜。
例7．土地征用及迁移补偿费包括(    )。（2004考题）

A．征地动迁费    
B．安置补助费
C．土地补偿费    
D．土地增值税
E．青苗补偿费
答案：ABCE
二、与项目建设有关的其他费用

（一）建设单位管理费
1．建设单位开办费。
2．建设单位经费。
（二）勘察设计费
（三）研究试验费
（四）建设单位临时设施费
（五）工程监理费
（六）工程保险费
（七）引进技术和进口设备其他费用
（八）工程承包费

例8．委托设计单位编制工程概预算的费用属于<    )。（2004考题）

A．建设单位管理费    
B．建设单位开办费
C．勘察设计费    
D．建设单位经费
答案：C
三、与未来企业生产经营有关的其他费用
（一）联合试运转费
联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损费用。
（二）生产准备费
生产准备费是指新建企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。
（三）办公和生活家具购置费
办公和生活家具购置费是指为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用和管理所
必需购置的办公和生活家具、用具的费用。
例9．工程建设其他费用构成中，属于与未来生产经营有关的其他费用是(    )。（2004考题）

A．联合试运转费    
B．研究试验费
C．工程监理费    
D．办公和生活家具购置费
E．生产人员培训费
答案：A D E
第五节 预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税
一、预备费

按我国现行规定，包括基本预备费和涨价预备费。

（一）基本预备费

    基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用，费用内容包括：
    1在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。
    2．一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程项目费用应适当降低。
    3．竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。
基本预备费是按设备及工器具购置费、建筑安装工程费用和工程建设其他费用三者之和为计取基础，乘以基本预备费率进行计算。

（二）涨价预备费

涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。费从内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。

二、建设期贷款利息

建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的贷款利息。
当总贷款是分年均额发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年终支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：

q j=（Pj－1+0.5Aj）×I
式中   q j——建设期第 j年应计利息
Pj－1——建设期第（j—1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；
Aj——建设期第j年贷款金额；
i——年利率。

例10．某新建项目，建设期4年，分年均衡进行贷款，第一年贷款1000万元，以后各年贷款均 为500万元，年贷款利率为6％，建设期内利息只计息不支付，该项目建设期贷款利息为(    )。（2004考题）

 A．76．80万元    B．106．80万元    C．366．30万元    D．389．35万元

答案：C

三、固定资产投资方向调节税

 投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率，税率为0％、5％、10％、15％、30％五个档次。差别税率按两大类设计，一是基本建设项目投资，二是更新改造项目投资。对前者设计了四档税率，即0％、5％、15％、30％；对后者设计了两档税率，即0％、10％。
为贯彻国家宏观调控政策，扩大内需，鼓励投资，根据国务院的决定，对《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》规定的纳税义务人，其固定资产投资应税项目自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。但该税种并未取消。