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第一章 建设工程造价构成
第四节 工程建设其他费用的构成和计算
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田劭楠老师介绍：具有多年海内、外工程实际经验，历任国家级、省级重点项目主管、现场生产经理、商务合约部经理，基础理论扎实。授课善于联系工程现场实际，以学员的角度出发善于生活举例，利用工程实际情况与工程实例解决学员痛点问题，注重学员感受。颇受学员喜爱，讲课考点精准、考试脉络分明，重理论、重方法。
主讲领域：造价工程师
工程建设其他费用是指建设期发生的与土地使用权取得、全部工程项目建设以及未来生产经营有关的，除工程费用、预备费、增值税、建设期融资费用、流动资金以外的费用。
政府有关部门对建设项目管理监督所发生的，并由其部门财政支出的费用，不得列入相应建设项目的工程造价。
一、建设单位管理费
1.建设单位管理费的内容
建设单位管理费是指项目建设单位从项目筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的支出。
包括工作人员薪酬及相关费用、办公费、办公场地租用费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、招募生产工人费、技术图书资料费（含软件）、业务招待费、竣工验收费和其他管理性质开支。
2.建设单位管理费的计算
建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费率
实行代建制管理的项目，计列代建管理费等同建设单位管理费，不得同时计列建设单位管理费。委托第三方行使部分管理职能的，其技术服务费列入技术服务费项目。
二、用地与工程准备费
用地与工程准备费是指取得土地与工程建设施工准备所发生的费用。
包括土地使用费和补偿费、场地准备费、临时设施费等。
（一）土地使用费和补偿费
建设用地的取得，实质是依法获取国有土地的使用权。根据相关法律规定，获取国有土地使用权的基本方法有两种：一是出让方式，二是划拨方式。建设土地取得的基本方式还包括租赁和转让方式。
建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；
若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
1.征地补偿费
（1）土地补偿费。
补偿对象：是对农村集体经济组织因土地被征用而造成的经济损失的一种补偿。
补偿金额：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。
（2）青苗补偿费和地上附着物补偿费。
补偿对象：因征地时对其正在生长的农作物受到损害而做出的一种赔偿。在农村实行承包责任制后，农民自行承包土地的青苗补偿费应付给本人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。
补偿要求：凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。
补偿金额：视具体情况确定，应根据“拆什么、补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”的原则确定。
（3）安置补助费。
补偿对象：安置补助费应支付给被征地单位和安置劳动力的单位，作为劳动力安置与培训的支出，以及作为不能就业人员的生活补助。
补偿金额：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。
补偿要求：
1.但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。
2.但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
3.另外对于失去土地的农民，还需要支付养老保险补偿。
（4）新菜地开发建设基金。
补偿对象：新菜地开发建设基金指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。这项费用交给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。
补偿要求：菜地是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续三年以上常年种菜地或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。
一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为需要收取开发基金的菜地。
征用尚未开发的规划菜地，不缴纳新菜地开发建设基金。
在蔬菜产销放开口，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发基金。
（5）耕地开垦费和森林植被恢复费。（2019新增）
征用耕地的包括耕地开垦费用、涉及森林草原的包括森林植被恢复费用等。
（6）生态补偿与压覆矿产资源补偿费。（2019新增）
水土保持等生态补偿费是指建设项目对水土保持等生态造成影响所发生的除工程费之外补救或者补偿费用；压覆矿产资源补偿费是指项目工程对被其压覆的矿产资源利用造成影响所发生的补偿费用。
（7）其他补偿费。
其他补偿费是指建设项目涉及的对房屋、市政、铁路、公路、管道、通信、电力、河道、水利、厂区、林区、保护区、矿区等不附属于建设用地但与建设项目相关的建筑物、构筑物或设施的拆除、迁建补偿、搬迁运输补偿等费用。
（8）土地管理费。
土地管理费主要作为征地工作中所发生的办公、会议、培训、官传、差旅、借用人员工资等必要的费用。土地管理费的收取标准，一般是在土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2％～4％。如果是征地包干，还应在四项费用之和后再加上粮食价差、副食补贴、不可预见费等费用，在此基础上提取2％～4％作为土地管理费。
【2019】下列项目费用项目，属于征地补偿费的有（ ）。
A．拆迁补偿金
B．安置补偿费
C．地上附着物补偿费
D．迁移补偿费
E．土地管理费
【233网校答案】BCE
【2018】建设单位过市场机制取得建设用地，不仅应承担征地补偿费用、拆迁补偿费用，还须向土地所有者支付（ ）。
A．安置补助费
B．土地出让金
C．青苗补偿费
D．土地管理费
【233网校答案】B
【233网校解析】建设用地若通过市场机制取得，则不但承担征地补偿费用、拆迁补偿费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
【2016】下列与建设用地有关的费用中，归农村集体经济组织所有的是（ ）。
A．土地补偿费
B．青苗补偿费
C．拆迁补偿费
D．新菜地开发建设基金
【233网校答案】A
【233网校解析】土地补偿费是对农村集体经济组织因土地被征用而造成的经济损失的一种补偿。土地补偿费归农村集体经济组织所有。青苗补偿费可纳入当年集体收益。新菜地开发建设基金可作为建设新菜地的投资。拆迁补偿费归个人所有。
2.拆迁补偿费用
在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。
（1）拆迁补偿金，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按照计算得到的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（2）迁移补偿费。
包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费；
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
