中级会计职称问答辅导：房地产开发产品完工前后的处理

　　通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
　　在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
　　开发产品完工前成本的确认
　　开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：
　　一、土地征用费及拆迁补偿费。
　　指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
　　二、前期工程费。
　　指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　三、建筑安装工程费。
　　指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　四、基础设施建设费。
　　指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　五、公共配套设施费。
　　指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
　　六、开发间接费。
　　指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
　　会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。
　　税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。