2012会计职称《中级会计实务》——“投资性房地产”选材及典型案例解析
★ 讲义内容：
《投资性房地产》选材及典型案例解析
1.常见客观题选材
①投资性房地产的界定；
②投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则；
③投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算；
④公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则；
⑤投资性房地产在处置时损益额的计算。
2.典型案例解析
【例题1·单选题】下列关于投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ ）。
A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末计提的折旧费用计入管理费用
B.采用成本模式计量的投资性房地产，不得再转为公允价值模式计量
C.按国家规定认定的闲置土地，不应确认为投资性房地产
D.企业可以根据需要改变其投资性房地产的计量模式，但应在会计报表附注中披露
【正确答案】C
【答案解析】选项A，期末计提的折旧费用应计入其他业务成本；选项B，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件下可以转为公允价值模式计量；选项D，对于采用公允价值模式计量的投资性房地产不得再转为成本模式计量。
【例题2·单选题】 甲公司2011年至2014年发生以下交易或事项：
2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2014年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。
（1）基于上述资料，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。
A.出租办公楼应于2014年计提折旧150万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积175万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2014年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
【正确答案】B
【答案解析】因为采用公允价值模式计量，转换前的账面价值＝3 000－3 000/20×2.5＝2 625（万元）。公允价值为2 800万元，转换资产的公允价值大于账面价值，所以差额应该计入资本公积＝2 800－2 625＝175（万元）。
（2）上述交易或事项对甲公司2014年营业利润的影响金额是（ ）万元。
A.0
B.－75
C.－600
D.－675
【正确答案】C
【答案解析】转换前折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末，公允价值与账面价值之间的差额即公允价值变动＝2 800－2 200＝600（万元），那么综合考虑之后＝－75＋75－600＝－600（万元）。
【例题3·单选题】甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2 000万元，已计提折旧650万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他相关费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，营业税率为5%，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（ ）万元。
A.118.75
B.98.75
C.110.23
D.95.45
【正确答案】B
【答案解析】①2007年末该厂房的原价＝2 000－650－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2 000（万元）；
②2008年厂房的折旧＝2 000×25%＝500（万元）；
③2009年厂房的折旧＝（2 000－500）×25%＝375（万元）；
④2010年厂房的折旧＝（2 000－500－375）×25%＝281.25（万元）；
⑤2010年的租金收入为400万元；
⑥2010年因出租厂房产生的其他业务利润＝400－281.25－400×5%＝98.75（万元）。
【例题4·多选题】下列有关投资性房地产的论述中错误的有（ ）。
A.自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时，如果产生了增值则列入当期“公允价值变动损益”
B.由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”
C.以成本模式计量的投资性房地产计提的减值准备不得在其价值恢复时转回
D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式
E.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理
【正确答案】ADE
【答案解析】
备选答案A：自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“资本公积”。
备选答案D：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
备选答案E：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
【例题5·单选题】甲公司将一栋商业大楼出租给乙公司使用，并一直采用成本模式进行计量，税法对其成本模式计量口径是认可的。2008年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该大楼原价6 000万元，已计提折旧3 500万元，当日该大楼的公允价值为7 000万元。甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积，按资产负债表债务法核算所得税，所得税税率为25%，则甲公司因此调整2008年初未分配利润（ ）万元。
A.3 037.5
B.4 050
C.4 500
D.1 485
【正确答案】A
【答案解析】甲公司所做会计分录是：
借：投资性房地产――成本 7 000
投资性房地产累计折旧 3 500
贷：投资性房地产 6 000
递延所得税负债 1 125（4 500×25%）
盈余公积 337.5（4 500×75%×10%）
利润分配――未分配利润 3 037.5（4 500×75%×90%）
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