6.1房产税
（一）房产税的纳税人（P248）
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。
1.房产税纳税人的具体规定（P248）
（1）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；
（2）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；
（3）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；
（4）产权出典的，承典人为纳税人。
【解释】对个人所有的非营业用的房产免征房产税。
2.外籍人员和华侨、港澳台同胞在内地拥有房产的，应当按照《城市房地产税暂行条例》的规定缴纳房产税，不适用《房产税暂行条例》。（P249）
【解释】房产税只对内不对外。
【例题1】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税纳税人的是（ ）。
A.城区房产使用人B.城区房产代管人C.城区房屋所有人D.城区房屋出典人
【答案】D
【例题2】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（ ）。
A.产权未确定的不缴纳B.房屋产权出典的由出典人缴纳
C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D.产权属于国家所有的不缴纳
【答案】C
【例题3】根据《房产税暂行条例》的规定，下列关于房产税纳税人的表述中，不正确的是（ ）。
A.房产产权出典的，出典人为房产税的纳税人
B.房产产权属于个人所有的，个人为房产税的纳税人
C.房产产权属于集体所有的，集体单位为房产税的纳税人
D.房产产权属于国家所有的，其经营管理单位为房产税的纳税人
【答案】A
【例题4】根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有（ ）。
A.产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人
B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人
C.产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人
D.产权出典的房屋，出典人为纳税人
【答案】ABC
【例题5】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（ ）。
A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人
B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人
C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人
D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人
【答案】ACD
（二）房产税的征税范围（P249）
1.房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2.独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。
（三）房产税的计算（重点）（P249）
1.从价计征
以房产余值（按房产原值一次减除10%－30%）为计税依据。
应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
【解释】房产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设施或者一般不单独计价的配套设施（如暖气、卫生、照明设备、各种管线、电梯等）。
2.从租计征
按房产租金收入的12%计征。
应纳税额＝租金收入×12%
【解释】自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%的税率征收房产税。
3.特殊规定（P250）
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
【例题1】以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照房产原值作为计税依据计征房产税。（ ）
【答案】×
【例题2】应纳房产税的一幢房产原值500000元，已知房产税税率为1.2%,当地规定的房产税扣除比例为25%，则该房产应缴纳房产税（ ）元。
A.6000B.4500C.1500D.1250
【答案】B
【解析】应纳房产税＝500000×（1－25%）×1.2%＝4500（元）。
【例题3】某企业有原值为2000万元的房产，2006年1月1日将全部房产对外投资联营，参与投资利润分红，并承担经营风险。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2006年度应纳房产税为（ ）万元。
A.16.80B.168C.24D.240
【答案】A
【解析】用于投资联营的房产，纳税人参与投资利润分红，共担风险的，按照房产余值作为计税依据计征房产税，该企业应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.80（万元）。
【例题4】某企业2006年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除25%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）万元。第一种算法（1）从价部分：3000×（1－25%）×1.2%×3/12；
（2）从租部分：5×9×12%
（3）从价部分：2000×（1-25%）×1.2%×9/12
第二种算法3000×（1－25%）×1.2%-1000×（1-25%）×1.2%×9/12+5×9×12%
【例题5】某企业有原值为2500万元的房产，2006年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2006年度应纳房产税（ ）。
A.24万元B.22.80万元C.30万元D.16.80万元
【答案】B
【解析】（1）用于对外投资联营的部分，由于其不承担投资风险，只收取固定收入，视同出租，其计税依据为租金收入，即每年的固定利润分红50万元，应纳税额＝50万元×12%＝6万元；（2）剩余部分以房屋余值为计税依据，应纳税额＝2500×70%×（1－20%）×1.2%＝16.80万元。两项合计，该企业应纳房产税22.80万元。
【例题6】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2006年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2006年应纳房产税额为（ ）。
A.1.632万元B.0.816万元C.0.516万元D.1.652万元
【答案】A
【解析】（1）开餐馆的房产应纳房产税＝20×（1－20%）×1.2%＝0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税＝1×12×12%＝1.44（万元）；（4）三项合计，应纳房产税＝0.192+1.44＝1.632万元。
【例题7】农民王某于2006年将其在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。（ ）
【答案】×
【解析】房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区的房屋，不包括农村。
（四）纳税义务发生时间（P251）
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。
【例题1】纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之月起，缴纳房产税。（ ）
【答案】×
【例题2】纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起，缴纳房产税。（ ）
【答案】√
【例题3】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的是（ ）。
A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税
B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税
C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税
【答案】BCD
【解析】纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月（而非次月）起，缴纳房产税
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