2020年中级经济法9.5试题考点：租赁合同的变动

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2020年中级经济法真题考点：租赁合同

（一）租赁合同概述

概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

形式：租赁合同中租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

期限：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

（二）当事人的权利义务

承租人：

1、在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3、承租人应当按照约定的方法或按照租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

4、承租人经出租人同意，还可以将租赁物转租给第三人，在这种情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

5、承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

注意：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

出租人：

1、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

（三）房屋租赁合同：房屋租赁合同是指以房屋为租赁标的物的租赁合同。

1、房屋租赁合同的效力。

（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

（4）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

（5）当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。

房屋租赁合同无效的法律后果：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

2、房屋租赁合同的解除

发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（2）租赁房屋权属有争议的；

（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

3、承租人的优先权

（1）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

（2）租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（3）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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