2008年中级会计职称考试《中级会计实务》第五章讲义

例3：教材P90 例5-11

　　沿用教材P88例5-8，20×7年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，账面余额为45000万元，未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以46000万元出售，出售款项已收讫。

　　分析：20×7年4月15日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为41000万元，原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：公允价值变动损益。

　　借：投资性房地产—××写字楼(成本)　41000

　　公允价值变动损益　　　　　　　　　 4000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　45000

　　注：上面所讲为公允价值小于账面价值，如果公允价值大于原账面价值，如教材P91例5-12，4月15日该写字楼的公允价值为47000万元。转换后投资性房地产入账价值应为47000万元，原账面价值为45000万元。公允价值大于原账面价值，不确认收益，要计入资本公积-其他资本公积。

　　借：投资性房地产—××写字楼(成本)　　47000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　45000

　　资本公积—其他资本公积　　　　　　 　 2000

　　※ 注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：

　　①投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。

　　②自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积—其他资本公积;发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。

　　二、投资性房地产的处置

　　(一)成本模式计量的投资性房地产

　　应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的账面价值(账面价值=原始价值-累计折旧或累计摊销-减值准备)之间的差额，计入当期损益。

　　1. 处置收入作为其他业务收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　2. 处置成本是投资性房地产的账面价值：

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计摊销

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　3. 其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。

　　(二)公允价值模式计量的投资性房地产

　　1. 处置收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　2. 在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。

　　例4：某企业有一项房地产，07年2月购买时买价1200万元。07年12月31日涨到1500万元，增加投资性房地产公允价值变动300万元。08年12月1日将此房地产出售，收到价款1400万元。账务处理：

　　借：银行存款 1400

　　贷：其他业务收入 1400

　　结转其他业务成本：

　　借：其他业务成本 1500

　　贷：投资性房地产-×房地产(成本) 1200

　　-×房地产(公允价值变动) 300

　　由于确认的其他业务收入为1400万元，其他业务成本1500万元，则处置损失100万元，但还不能说处置此房地产发生了损失。因为在07年12月31日时，曾经做过公允价值变动损益，当时借：投资性房地产300，贷：公允价值变动损益300。

　　投资性房地产处置时，公允价值变动损益300也应转作其他业务收入：

　　借：公允价值变动损益 300

　　贷：其他业务收入 300

　　则企业出售此项投资性房地产时，所产生的其他业务收入为1400+300=1700(万元)，其他业务成本1500万元，其他业务收益200万元。

　　本章07年考题

　　单选题：下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是()。

　　A. 采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

　　B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

　　C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

　　D. 采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

　　答案：D

　　解析：采用成本模式计量的投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定，计提投资性房地产减值准备，所以A项不正确;已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，所以B项不正确;采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额计入“公允价值变动损益”，所以C项不正确。

　　多选题：下列各项中，属于投资性房地产的有( )。

　　A. 企业拥有并自行经营的饭店

　　B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼

　　C. 房地产开发企业正在开发的商品房

　　D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　答案：BD

　　解析：已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产，A项属于固定资产、C项属于企业存货。