中级会计考试：实务学习笔记(十六)

投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量原则企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。
投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情形。
成本模式的会计处理比较简单，重要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目。
外购或自行建造的投资性房地产外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分占用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入成本。
1外购投资性房地产
或自行建造的投资性房地产
达到可使用状态时，按照其实际成本外购
借：投资性房地产－***（如写字楼）
贷：银行存款等
自建
借：投资性房地产－－***（如厂房）
贷：在建工程
借：投资性房地产－－土地使用权
贷：无形资产－－土地使用权
2按照固定资产或无形资产的有关规定，
按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3确认取得的租金收入借：银行存款、其他应收款等
贷：其他业务收入
4减值测试确定发生减值的，
应当计提减值准备借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
公允价值计量模式企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
会计处理采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：
借：投资性房地产－－公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或编制相反分录。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时，公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的转换和处置
1.转换条件房地产转换，是指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
（1）投资性房地产开始自用；
（2）作为存货的房地产，改为出租；
（3）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值；
（4）自用建筑物停止自用，改为出租。
2.转换日的确定投资性房地产开始自用转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租转换日应当为租赁期开始日。
自用土地使用权停止自用，改用于资本增值转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
3.转换的会计处理采用成本模式
计量的投资性房地产
转换为
自用房地产应按照该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
采用公允价值模式
计量的投资性房地产
转换为
自用房地产应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产或无形资产（公允价值）
贷：投资性房地产－－成本
投资性房地产－－公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记）
采用成本模式
对非投资性房地产
转换为投资性房地产作为存货的房地产
转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面余额）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：开发产品（账面余额）
自用房地产
转换为投资性房地产借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备

自用房地产或存货
转换为采用
公允价值模式
计量的投资性房地产投资性房地产：按照转换日的公允价值计价。
转换日的公允价值
小于原账面价值的，
其差额计入当期损益借：投资性房地产－－成本
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：固定资产、无形资产或开发产品
转换当日的公允价值
大于原账面价值的，
其差额计入所有者权益借：投资性房地产－－成本（公允价值）
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
资本公积－－其他资本公积
【处置投资性房地产时，将“资本公积－－其他资本公积”转入处置当期损益（其他业务收入）】
4.投资性房地产的处置采用
成本模式
计量的
投资性房地产
的处置出售或转让的：
①借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产①报废或毁损的：
借：待处理财产损益
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
②报经批准后处理：
借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）
其他应收款（可转回的赔偿款）
其他业务成本（按差额）
贷：待处理财产损益
采用
公允价值模式
计量的
投资性房地产
的处置出售或转让的：
①借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
贷：投资性房地产－－成本
（或借记）投资性房地产－－公允价值变动
③借：公允价值变动损益
贷：其他业务收入（或相反分录）
④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：
借：资本公积－－其他资本公积
贷：其他业务收入
①报废或毁损的：
借：待处理财产损益
贷：投资性房地产－－成本
（或借记）投资性房地产－－公允价值变动
②报经批准后处理：
借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）
其他应收款（可收回的赔偿款）
其他业务成本（按差额）
贷：待处理财产损益