重点、难点讲解及典型例题
一、投资性房地产的定义、特征和范围掌握
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
【例题1·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。
A．房地产开发企业销售或为销售而正在开发的商品房和土地
B．企业生产经营用的厂房、车间
C．企业生产经营用的办公楼
D．企业以经营租赁方式对外出租的办公楼
【答案】D
【解析】选项A属于房地产开发企业的存货；选项B、C，属于企业的自用房地产，通过固定资产核算。
二、投资性房地产的初始计量及后续支出圈
【例题2·单选题】2013年1月1日，甲公司购入一幢建筑物并于当日对外出租，取得发票上注明的价款为l20万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0．5万元，差旅费为0．4万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A．120
B．140．4
C．120．9
D．120．5
【答案】A
【解析】支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期管理费用。
【例题3·单选题】不满足投资性房地产确认条件的相关后续支出，在发生时应计入（ ）。
A．管理费用
B．营业外支出
C．其他业务成本
D．资本公积
【答案】C
【解析】与投资性房地产有关的费用化后续支出，发生时计入当期损益，即其他业务成本。
三、投资性房地产的后续计量匪掌握
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式。同一企业一般只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【提示】极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。
【举例】北京某房地产公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，为了发展省外业务，该公司去某偏远地区进行房地产开发，当地房地产市场不活跃，则该公司在该偏远地区的投资性房地产业务只能按成本模式计量，不违背“同一企业只能采用一种计量模式”的原则。
(一)成本模式计量与公允价值模式计量
【例题4·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。
A．采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产，在公允价值大幅下降时应计提减值准备
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合一定条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D
【解析】选项A，投资性房地产采用成本模式计量的，期末也应考虑计提减值损失；选项BC，采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动时计入公允价值变动损益，不计提减值准备。
(二)计量模式的变更【★2012年判断题】
【例题5·单选题】下列关于投资性房地产计量模式变更的说法中，正确的是（ ）。
A．投资性房地产的计量模式一经确定，不得变更
B．投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的，公允价值与账面价值的差额应计入资本公积
C．满足一定条件时，已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式
D．投资性房地产后续计量模式的变更属于会计估计变更
【答案】C
【解析】已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足一定条件时，可以从成本模式转为公允价值模式，该项变更应作为会计政策变更处理；投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。因此选项ABD均不正确。
四、投资性房地产的转换和处置掌握重点【★2012年综合题】
(一)转换日的确定
【提示】转换日的确定可以与投资性房地产的范围结合起来理解。
(二)转换的会计处理重点
1．转换原则
2．具体处理
(1)成本模式下的转换：对应结转，不确认损益
(2)公允价值模式下的转换：公允价值与账面价值差额的处理是关键
【例题6·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（ ）科目核算。
A．营业外收入
B．资本公积
C．公允价值变动损益
D．其他业务收入
【答案】C
【解析】转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益(公允价值变动损益)；转换当日的公允价值大于原账面价值，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。
(三)投资性房地产的处置
处理要点：
1．处置的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算；
2．转换日计入资本公积的差额，转入“其他业务成本”科目；
3．持有过程中产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”科目。
成本模式下与公允价值模式下的处理对比如下表所示：
【例题7·单选题】企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元；投资性房地产的账面余额为80万元，其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。假设不考虑相关税费，则处置该项投资性房地产的净收益为（ ）万元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】C
【解析】处置该项投资性房地产的净收益=100-80+20=40(万元)。
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