第四节 投资性房地产的转换和处置
知识点预习——房地产的转换（双向转换、重分类）
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当①将投资性房地产转换为其他资产或者②将其他资产转换为投资性房地产：
（1）投资性房地产开始自用。
（2）作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。
（3）自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。
（4）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。
（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产。
应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。
应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。
（3）自用房地产转换为投资性房地产。
应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。
应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。
2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产。
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
【口诀】采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。
（2）投资性房地产转换为存货[口诀同（1）]。
（3）自用房地产转换为投资性房地产。
【口诀】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“其他综合收益”的贷方。
处置时，有利差额计入的“其他综合收益”要从相反的方向结转入当期损益：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产[口诀同（3）]。
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