【考点1】投资性房地产的范围
已出租的土地使用权 | 计划出租，但尚未支出的——不属于 以租入的→再转租的——不属于 |
持有并准备增值后转让的土地使用权 | 闲置土地——不属于 |
已出租的建筑物 【包括】出租建筑物+提供不重大的相关辅助服务 | 以租入的→再转租的——不属于 |
【注意】以下不属于投资性房地产的项目：
1、自用房地产——应该确认为“固定资产”or“无形资产”
2、作为存货的房地产（通常是房企）
【考点2】投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产（和固定资产类似）
1、计提折旧或摊销时：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2、计提减值准备时：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
3、取得租金收入时：
借：银行存款/其他应收款等
贷：其他业务收入
【注意】已计提减值准备的投资性房地产，其减值准备在以后的会计期间不得转回。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产【一定要带二级科目】
前提：有活跃市场+能作出合理估计
（1）公允价值上升时：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（2）公允价值下降时：
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
（3）取得租金收入时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
【注意】不计提折旧，不进行摊销，也不计提减值准备。
【考点3】投资性房地产后续计量模式的变更——作为会计政策变更
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
方向：只可以从成本模式→公允价值模式，不可以从公允价值模式→成本模式！
【考点4】与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
1、成本模式下（与固定资产的改扩建原理相同）
①将其账面价值转入改扩建工程
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
②发生资本化支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款
③改扩建或装修完成后
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
2、公允价值模式下
借：投资性房地产——在建
——公允价值变动（可借可贷，反向结转）
贷：投资性房地产——成本
其余参照成本模式。
（二）费用化的后续支出
eg：发生日常维护支出，在发生时：
借：其他业务成本
贷：银行存款
【考点5】投资性房地产的转换（最重要的考点，一旦考主观题，必考该考点）
一、成本模式下的转换
基本原则：一一对应的转换（账面价值）
特殊情况：涉及存货 | 分录（总体原则：借方倒挤） |
投→存货 | 借：开发产品【倒挤的】 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
存货→投 | 借：投资性房地产【倒挤的】 存货跌价准备 贷：开发产品 |
二、公允价值模式下的转换
情形 | 账务处理 |
投→非投 | 差额都计入“公允价值变动损益” |
投→非投（房产公司） | 借：固定资产/无形资产（公允价值）/开发产品 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷） |
非投→投 | 借方差额：公允价值变动损益 贷方差额：其他综合收益 处置时，都要转入“其他业务成本” |
非投→投（存货） | 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤的，借差） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤的，贷差） |
【考点6】投资性房地产的处置
（一）成本模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本（账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（二）公允价值模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
公允价值变动损益
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（可借可贷）
同时：
借：其他综合收益（非转转投时产生的贷方差额）
贷：其他业务成本
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