【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。
A.投标人的名称和地址
B.投标人的资格要求
C.投标保证金
D.确定中标人的标准和方法
[答案]A
[解析]用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标。
招标、拍卖、挂牌出让的程序
| 出让方式 |
程 序 |
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招标 |
投标；开标；评标；中标 |
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拍卖 |
主持人点算竞买人 |
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挂牌 |
在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日 |
【重点难点】
关于投标
投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动
评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数
中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人
关于拍卖
在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
挂牌竞价规则
只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交
有两个及以上的竞买人，出价高者成交
报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外
挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交
关于投标、竞买保证金的处理
中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款
其它人在活动结束后5个工作日内退还，不计利息
【例题1·单选题】【2008年真题】某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（ ）人。
A.3
B.5
C.7
D.9
[答案]B
[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。
【例题2·多选题】【2008年真题】下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（ ）。
A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让
B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布
C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交
D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价
E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金
[答案]BC
[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
建设用地使用权的受让
成交确认书的签订——具有法律效力
出让合同的签订，并退还保证金
出让结果的公布——10个工作日内
建设用地使用权证书的领取——必须全部付清出让金
2.4 协议出让方式及程序
协议出让的组织实施管理
由市、县国土资源管理部门组织实施
建立协议出让中的重大事项集体决策制度
协议出让的范围（五种情况）
各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）
原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外
划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外
出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式
通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的
协议出让的类型（五种类型）
政府供地环节的协议出让
集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地
政府收回收购的国有建设用地
原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让
划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让
出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让
出让建设用地使用权续期申请办理协议出让
协议出让最低价
为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准
标准
不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）
不得低于所在级别基准地价的70%
协议出让的程序
拟定并批准协议出让最低价
市、县国土部门编制建设用地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布
申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日
市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价
市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同
合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日
受让方支付全部出让金后，办理建设用地使用权登记，领取国有土地使用证
协议土地改变为经营性用途的处理
取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意
签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同
补交相应的出让金
办理建设用地使用权变更登记手续
协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分
不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的
确定出让底价时未经集体决策的
泄漏出让底价的
低于协议出让最低价出让建设用地使用权的
减免建设用地使用权出让金的
2.5 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别
区别项目 |
招拍挂 |
协议 |
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适用范围不同 |
经营性用地用招拍挂 |
除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目 |
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出让金形成方式不同 |
竞争形成 |
与政府协商 |
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最低价确定的原则不同 |
根据土地估价结果和政府产业政策综合确定 |
不低于开发费用之和不低于基准地价的70% |
2.6 出让合同
出让合同的概念
指土地出让方（国家）与受让方之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议
由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
出让合同的特征
是出让双方当事人之间权利义务关系的协议
出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
受让方一般为境内外公司组织与个人
出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）
出让合同的内容
土地状况
土地用途及使用年限
建设规划设计条件
动工开发期限
出让金额及支付方式
开发进度与分期投资额度
违约责任
其他条款
出让双方的权利义务
出让方权利义务
对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿
对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地
应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料
受让方权利义务
对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿
可办理土地登记，领取土地使用证
可按规划要求开发利用土地
出让合同的变更和解除
变更－较为多见的是改变土地用途
应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金
解除－多见于双方违约或土管部门收回土地
【例题·单选题】【2007年真题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.动工开发建设期限
D.土地界址、面积
[答案]C
