第2讲
第三节 房地产征收的权限和程序
一、集体土地征收的程序及审批
(一)集体土地征收的程序
1.集体土地征收的申请
任何单位和个人进行建设，需要使用集体土地的，必须依法申请，经土地征收将集体土地转为国有土地;但兴办乡镇企业和农村村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：①建设单位有关资质证明;②项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;③土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;④初步设计或者其他有关批准文件;⑤建设项目总平面布置图;⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案;⑦建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
2.集体土地征收的审查
市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;③地籍资料或者其他土地权属证明材料;④以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见并对报送材料的真实性、合法性负责。
3.集体土地征收的批准
有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。
农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划;②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划;且面积、质量符合规定要求;④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。
征收土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;②被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的：③被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。建设项目施工和地质勘察需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征收。 供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合国家的土地供应政策;②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;③划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件;④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;⑤只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。 对征收审批权限的解释详见本节“集体土地征收的审批”。
4.集体土地征收的公告
征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办 理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
5.集体土地征收的补偿
对征地补偿的具体解释详见本章第四节“房地产征收的补偿和安置”。
(二)集体土地征收的审批
先办理农用地转用审批，再办理征地审批手续。
1.农用地转用审批
(1)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
(2)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
(3)除上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
2.土地征收的审批
实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。
(1)必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。②基本农田以外的耕地超过35 公顷的。③其他土地超过70公顷的。
(2)由省级人民政府批准征收的土地：除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。
(3)农用地转用审批与土地征收审批的关系：①农用地转用属于国务院批准权限内的，而征收土地批准权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。②农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。农用地转用审批 权在省级人民政府，而征收土地审批权在国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批。
二、城市房屋拆迁的管理体制和程序
(一)城市房屋拆迁的管理体制
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
(二)城市房屋拆迁的程序
1.城市房屋拆迁的申请
无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有建设用地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
2.城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得
《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。
3.城市房屋拆迁补偿安置协议的签订
(1)拆迁补偿安置协议的主要内容：①被拆除房屋的坐落地点、面积和用途;②补偿方式; ③补偿金额;④安置用房面积和安置地点;⑤搬迁过渡方式及期限;⑥违约责任等。
(2)房屋拆迁补偿安置协议的特征：①协议当事人是特定主体。即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人;被拆迁入必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。②协议签订有严格的时间限制。③协议签订有相对的强制性。补偿安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，，并办理证据保全。
4.城市房屋拆迁的实施
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
拆迁人委托具有拆迁资质的单位实施拆迁的，应当监督受委托单位实施的拆迁行为。拆迁人、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫和其他非法手段实施拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
例题1：必须经国务院批准方可征收的土地包括( )。
A 所有建设用地 B 所有的基本农田 C 基本农田以外的耕地超过35 公顷的D其他土地超过70公顷的 E 所有工业用地
答案：BCD
解析：必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。②基本农田以外的耕地超过35 公顷的。③其他土地超过70公顷的。
例题2：拆迁补偿安置协议的主要内容包括( )。
A 补偿方式 B补偿金额 C安置用房面积和安置地点
D搬迁过渡方式及期限 E 被拆除房屋的质量
答案：ABCD
解析：拆迁补偿安置协议的主要内容：①被拆除房屋的坐落地点、面积和用途;②补偿方式; ③补偿金额;④安置用房面积和安置地点;⑤搬迁过渡方式及期限;⑥违约责任等。
例题3：( )不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
A 开发单位 B 房屋拆迁管理部门 C 施工单位 D监理单位
答案：B
解析：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
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