第2讲
第四节 房地产征收的补偿和安置
一、集体土地征收补偿和安置
(一)征地补偿费用的含义和构成
“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”
“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
(二)征地补偿的步骤
(1)办理征地补偿登记。
(2)确定征地补偿标准。
(3)拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见。
(4)征地补偿、安置方案组织实施。
(5)征地补偿费用的使用。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。
(三)征地补偿的标准
1.征收耕地的补偿标准
(1)土地补偿费的标准。依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的6—10倍。
(2)安置补助费标准。安置补助费是指用地单位对被征地单位因征地所造成的多余劳动力进行安置所需费用而支付的补助金额。征收耕地的安置补助费，是以耕地年产值为基础，按照需要安置的农业人口数计算。需安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
(3)地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费，即原土地占有人投入的劳动或资金的补偿。
(4)青苗补偿费标准。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或作价收购。
(5)安排被征地农民的社会保障费用。此项费用是为了切实保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权利。
2.征收其他土地的补偿标准
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。这里的其他土地指的是林地、牧草地、苇塘、水面等农用地及乡(镇)、村公共设施或者公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地、未利用土地。
3.征收城市郊区菜地的补偿标准
征收城市郊区的菜地，除按照规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费外，用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。这里所指菜地是城市郊区为供应居民吃菜，连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。
4.大中型水利水电工程建设征地补偿标准
《土地管理法》规定：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿和移民安置办法由国务院另行规定。《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》已于2006年3月29日国务院第130次常务会议通过，自2006年9月1日起施行。
(四)被征地农民的安置
主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、人股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
(1)货币安置。一次性支付足额的安置补偿费，让有一技之长或者有一定技能的农民自谋职业。
(2)保障安置。利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。
(3)农业生产安置。
(4)重新择业安置。
(5)人股分红安置。
(6)异地移民安置。
二、房屋拆迁补偿和安置
(一)房屋拆迁补偿的对象
房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人。所有权人既包括公民也包括法人。
(二)房屋拆迁补偿的方式
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
(1)货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有权人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
(2)房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。
拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给子货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁入实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
(三)特殊情况的房屋拆迁补偿
1.出租房屋的拆迁补偿
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
2.产权不明确房屋的拆迁补偿
产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。 由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。所谓“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。
3.设有抵押权房屋的拆迁补偿
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：
①要认定抵押的有效性。
当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;②应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行;③能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前必须经抵押权人认可;④不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。
4.拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿 .
公益事业一般指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否以营利为目的。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。公益事业房屋的数量、位置，应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。
对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。
5.临时建筑、违章建筑的拆迁补偿
临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明，作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿;对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。
(四)货币补偿的补偿费用和标准
选择货币补偿方式进行房屋拆迁补偿的，拆迁方需要向被拆迁方提供拆迁补偿费，这个费用包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和地上附着物的补偿费(以下简称房地产补偿费)、搬迁补助费等。因征收房屋需要过渡的，应当给予过渡补助费。因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予停产停业补偿费。征收个人住宅的，对住房困难的低收人家庭，应当给予安置补助费或者提供廉租住房保障。
(1)房地产补偿费。房地产补偿费根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、装饰装修、建筑面积等因素，按照市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
(2)搬迁补助费。搬迁补助费按照需要搬迁的家具、电器、机器设备等动产的拆卸、搬运和重新安装费用确定。
(3)过渡补助费。过渡补助费根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照类似房地产的市场租金结合过渡期限确定。
(4)停产停业补偿费。停产停业补偿费根据被征收房屋的市场租金或者被征收时会计报表等资料反映的生产经营、营业收入、纳税等情况，结合停产停业期限确定。选择货币补偿的被征收人或者被征收房屋的承租人的停产停业期限，为当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限;选择房屋产权调换的被征收人的停产停业期限截至产权调换房屋交付日期。
(5)安置补偿费。拆迁人支付的房地产补偿费，尚不能使被征收人购买适当住房以保障居住条件的，可以支付安置补助费。保障被征收入居住条件的住房标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。但是，安置补助费加上房地产补偿费不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格.被征收人的家庭符合廉租住房保障对象或者经济适用住房供应对象条件的，作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府应当提供廉租住房保障或者经济适用住房。
(五)房屋产权调换
选择房屋产权调换方式进行房屋拆迁补偿的，应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。产权调换房屋应是符合国家质量安全标准的合法建筑。
(六)拆迁补偿费用确定的程序
1.被拆迁房屋的调查登记
2.被拆迁房屋的估价
3.拆迁补偿协议的签订
例题1：征收集体所有的土地，应当依法足额支付( )保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益
A 土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费等费用D安排被征地农民的社会保障费用 E 基本生活费用、子女上学费用
答案：ABCD
解析：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益.
例题2：被征地农民的安置主要的安置方式有( )。
A 货币安置B 保障安置C 人股分红安置和异地移民安置 D农业生产安置 E重新择业安置
答案：ABCDE
解析：被征地农民的安置主要的安置方式有：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、人股分红安置和异地移民安置
例题3：房屋拆迁补偿的对象是( )，而不是( )。
A 单位 B 个人 C 被拆迁房屋及其附属物的所有权人
D 使用人 E国家
答案：CD
解析：房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人
例题4：被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行( ).
A 货币补偿 B 异地安置 C 保障安置 D房屋产权调换
答案：D
解析：被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换
例题5：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理( )
A 保障安置B货币补偿 C房屋产权调换 D证据保全
答案：D
解析：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全
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