第3讲
建设用地使用制度-2(上)
第三节 国有建设用地使用权转让
一、国有建设用地使用权转让的条件和限制
(一)建设用地使用权转让的条件
1.以出让方式取得的建设用地使用权转让
应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
“出让合同约定”是指“出让合同约定的期限和条件”。期限不是指建设用地使用权出让年限，而是指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模。条件则指各种要求的总和，包括：①土地用途。出让合同一般都规定出让的地块用途，土地使用者不得擅自改变土地用途。否则，即使符合其他转让条件，建设用地使用权也不得转让，还必须限期纠正。②投资数额。属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上。但是投资总额不含土地使用权出让金。这样的规定，目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。成片开发土地的，由于其投资额较大，所以《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。③土地利用要求。是指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2.以划拨方式取得的建设用地使用权转让
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
(二)建设用地使用权转让的限制
(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。
土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同时，当建设用地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。
(2)建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人五条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。
(3)建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
(4)建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 (5)建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。
二、国有建设用地使用权转让的方式
建设用地使用权转让的形式有出售、交换和赠与三种。
(1)建设用地使用权出售：主要特征是建设用地使用权出售方必须把建设用地使用权转移给购买方。
(2)建设用地使用权交换：交换双方当事人必须以金钱以外的实物为标的物，否则就是买卖，而不是交换;必须有一方或双方以建设用地使用权作为转移对象。
出售和交换两者均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位也是相当的。
(3)建设用地使用权赠与：是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。
在实际中，建设用地使用权还存在土地入股，企业兼并，联建联营等经营性建设用地使用权转移方式;以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。
三、国有建设用地使用权转让的程序
(1)申请。 (2)审批。 (3)签订转让合同。 (4)公证。 (5)登记。
例题1：以出让方式取得的建设用地使用权转让，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 ( )以上。
A 15% B 25% C 35% D 45%
答案：B
解析：以出让方式取得的建设用地使用权转让，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25%以上
例题2：建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，( )有优先购买权。
A 出让方 B 市、县土地管理部门 C 市、县人民政府D市、县规划部门
答案：C
解析：建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
例题3：建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向( )提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让
A 土地主管部门 B规划部门 C 房管部门 D 土地主管部门和规划部门
答案：D
解析：建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让
例题4：下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。(07年试题)
A.成片开发土地使用权只能成片转让
B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件
答案：A
解析：成片开发土地使用权具备一定条件可以分片转让。
例题5：下列表述正确的是( )。(08年试题)
A.土地使用权转让既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监督和控制
B.土地使用权转让时，其地上建筑物及其附属物一并转让
C.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠与
D.土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利和义务由新的受让人无条件全部承担
E.土地使用权转让后，新的受让人可以随意改变土地的使用方式
答案：ABCD
解析：土地使用权转让后，新的受让人不可以随意改变土地的使用方式。
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