第5讲
房地产投资项目经济评价-1(下)
第五章 房地产投资项目经济评价
第四节 房地产投资项目的财务报表
在房地产投资项目经济评价中基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。
一、现金流量表
(一)现金流量表的类型
现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支，不包括非现金收支(如折旧费、应收
款、应付款等)。现金流量表可用来计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。
1.项目投资现金流量表
项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，是以全部投资作为计算基础，或
者说不分资金来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前
及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。
2.项目资本金现金流量表
项目资本金现金流量表也称为自有资金现金流量表，是站在投资者的角度，以投资者的出资额为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的内部收益率、净现值等经济指标的表格。编制该表的目的是：考察项目自有资金的盈利能力。
3.投资各方现金流量表
投资各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资各方的内部
收益率、财务净现值等盈利性指标，编制的目的：反映投资者各方投入资本的盈利能力。
(二)现金流量表的编制
在编制现金流量表时，要注意以下几个问题：
(1)净现金流量(项目的未来收益)是项目当年现金流入与现金流出的代数和，根据需要， 可以计算所得税前净现金流量，也可以计算所得税后净现金流量。在房地产投资项目可行性研究中，通常是计算税前净现金流量。
(2)在可行性研究中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期;经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期;房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。因此，对于出售型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到房地产产品全部售完为止所经历的时间;对于经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间;对于置业投资项目，其计算期是从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
(3)房地产直接投资有出售型和经营型房地产开发投资、购买型和租赁型房地产置业投资等多种形式。
二、资金来源与运用表
资金来源与运用表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据。
三、损益表
损益表是：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。 在编制房地产投资项目损益表时，应注意以下几个问题：
(1)损益表中的利润总额一般为：利润总额=经营收入-运营费用-经营税金及附加
出售型房地产开发项目的利润总额为：
利润总额=销售收入—总成本费用—销售税金及附加
经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目的利润总额为：
利润总额=出租收入(营业收入)—经营成本—经营税金及附加
经营成本(或运营费用)主要包括：经营过程中的管理费、维修费、折旧费、利息支出、房产税、人员工资等。其中折旧费为固定资产价值或开发总成本费用的年折旧提取额(通常按直线折旧法)，利息支出为经营期间长期借款利息和流动资金借款利息之和。
(2)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取;公益金按照可供分配利润的5%提取。③向投资者分配利润，即表中的“应付利润”。考虑了这三项因素之后，余额即为表中的“未分配利润”。在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。
四、资产负债表
资产负债表：是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。
资产负债表主要用于：考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发企业开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
从表5—8中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。资产是指项目所拥有、占用或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值和无形及其他资产净值四大部分。在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款和流动资金借款三类。所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权。
五、房地产投资项目的辅助报表
辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。
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