为了帮助广大考生有效备考，小编特整理了2018年中级经济师《房地产专业》章节习题及答案，快来练习吧！2018经济师冲刺锁分>>
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2018年中级经济师考试《房地产》章节习题：第八章
【习题】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于( )折旧。 (2011年真题)
A.功能
B.经济
C.物质
D.快速
答案：B
解析：本题考查经济折旧。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。在经济不景气时期房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。
【习题】基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=( )-运营费用。 (2011年真题)
A.总收入
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.毛利润
答案：B
解析：本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。
【习题】利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价格高的是( )。 (2010年真题)
A.后续开发建设的必要支出大
B.后续开发建设的应得利润大
C.开发完成后的房地产价值大
D.开发期长
答案：C
解析：本题考查房地产估价的假设开发法。假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。AB两项都会使评估价格偏低，D如要精确考虑时间，则时间长，管理费用和投资利息一般会大，所以算出来的待开发房地产价值也会偏低。
【习题】某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。 (2010年真题)
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.外部性折旧
答案：B
解析：本题考查建筑物功能折旧。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
【习题】净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。(2009年真题)
A.空置和收租损失
B.还本付息额
C.折旧额
D.所得税
答案：A
解析：本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。
【习题】某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。(2009年真题)
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案：B
解析：本题考查成新率的计算方法。
方法一：成新率=[1-(1-R)t/N]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。
【习题】待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-( )。(2008年真题)
A.取得待开发房地产的税费
B.转让待开发房地产的税费
C.销售开发完成后的房地产的税费
D.取得待开发土地的费用
答案：A
解析：本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。
【习题】在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。(2008年真题)
A.房地产价格
B.建筑物开发成本
C.土地价值
D.建筑物市场价值
答案：D
解析：本题考查建筑物折旧。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。
【习题】某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10% ，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格 ( )。
A.高于 3000元/平方米
B.低于 3000元/平方米
C.为 2700元/平方米
D.为 3300元/平方米
答案：A
解析：本题考查交易情况修正。交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平方米是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费，所以本题中正常价格一定比3000元高。
【习题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于( )。(2007年真题)
A.功能折旧
B.经济折旧
C.物质折旧
D.外部性折旧
答案：C
解析：本题考查物质折旧。物质折旧也称为有形损耗,是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。
【习题】报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。(2007年真题)
A.低风险报酬率
B.银行存款利率
C.银行贷款利率
D.无风险报酬率
答案：D
解析：本题考查报酬率的求取。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
【习题】某宗房地产2016年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2016年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为100)，则将该价格调整到2016年7月的价格为( )元/平方米。
A.3058.3 B.3150.0
C.3240.0 D.3679.3
答案：D
解析：本题考查对可比实例成交价格进行处理。环比指数价格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26。
【习题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。
A.经济寿命≤自然寿命
B.经济寿命≥自然寿命
C.经济寿命=自然寿命
D.经济寿命>自然寿命
答案：A
解析：本题考查建筑物折旧的求取方法。经济寿命≤自然寿命。
【习题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为( )万元。
A.964.4
B.977.9
C.1000.0
D.3500.0
答案：A
解析：本题考查收益法的计算公式。
【习题】假设开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
D.取得估价对象
答案：D
解析：假设开发法中，开发经营期的起点是取得估价对象的日期，即价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
【习题】某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为( )万元。
A.14.58
B.15.43
C.16.67
D.17.32
答案：C
解析：本题考查收益法的计算公式。
【习题】在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
解析：(100/102)×(97/100)=97/102=0.95。
【习题】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是( )元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
答案：B
解析：建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936。
