三、案例分析题(共20题题每题2分,有单选和多选;错本题不得分,少选,所选的每个选项得0.5分)
(一)张某以600万元的价格购买一预售的商铺用于出租,购买资金均为自由资金,付款方式为分三年支付,三年的付款比例分别为20%、25%和55%,第四年即可出租第四年的毛租金收入为100万元,装修费为50万元,经营成本为20万元,在此后的经营期内无程金收入和经成本的年平均上涨率均为15%,张某要求的投资收率为10%，购买商铺的投资和经营期间的收支均发生在年初。
81.该投资项目的现金流出为()。
A.商铺购买款
B.经营成本
C.贷款还本付息额
D.商铺装修费用
【参考答案】ABD
82.该投资项目第18年的净现金流量为()万元。
A.56606
B.650.96
C.860.90
D.990.04
【参考答案】A
83.张某购买商铺的资金在考虑资金时间价值下的现值为()万元
A.450.79
B.495.87
C.529.09
D.600.00
【参考答案】C
84张某在经营期内可能产生的非系统风险为()
A.通货膨胀风险
B.利率风险
C.收益现金流风险
D.持有期风险
【参考答案】CD
(二)
评估某写字褛在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%
运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。
85评估该在建工程的价值,可采用的方法为()。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发
【参考答案】BD
86该写字楼建成后的年净收益为()元/平方米
A.300
B.360
C.540
D.600
【参考答案】A
87该写字楼建成后的价值为()元/平方米。
A.3059
B.3633
C.3750
D.4500
【参考答案】B
88关于采用假设开发中的现金流量折现法求取在建工程价值的说法,正确的为()
A.该写字楼建成后的价值直接扣除续建成本等之后即为该在建工程的价值
B.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除投资利息现值才为该在建工程的价值
C.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除开发利润现值才为该在建工程的价值
D.该写字楼建成后的价值经折现之后还需要扣除续建成本现值才为该在建工程的价值
【参考答案】D
(三）
某房地产开放企业将其新建的商品住宅同时委托甲、乙.丙三家经纪机构代为销售
每家经纪机枃均可售全部房,同时委托甲经圮机构进行营销策划,告代理合同约定,各特售单位的基准价由房地产开发企业确定,经机构可以在高作价的3%范围内自主定价销售,甲经纪机构在营销策划划方案中提出的部分促销活动如下:开盘前
举办一场明星演会:聘在校大学生发放项目宣传资料:以“生活与环保”为主
题组织报告会:前20名购店者赠这全套家具。乙经纪机均急于打开销售局面
在未征得房地产开发企业同意的情况下,承诺将一套基准价为10000元/年方米的住宅按9500元/平方米的价格授予购居人
89该情售代表的形式为()
A.公开代
B.联合代理
C.共同代理
D.转代理
【参考答案】A
90对地产开发企业市言,该项目销售代理方式的缺点为()。
A.销售进度慢
B.协调工作量大
C,用金结算复杂
D.能售单价低
参考答案 BC
91甲经纪机构雪绡策划建议的促销活动中,属于销广的为(
A开盘前举办明星演唱会
B.招职在交人学生发放项日宣传资料
C.以”生活与环保”为主越组织报告会
D.前20名购房声赠送全套家具
【参考答】ACD
92.针对乙经纪机构对一套住宅的自主定价销告行为,房抱产开发企业可要求
至少按()元/平方米收取该套住宅价款。
A.9500
B.9700
C.10000
D.10300
【网参考答案】B
(四）某新建住宅小区的住宅总建的面积15万平方米,非住宅总建面积2万平方米,
2015年3月31竣工验收后交付业主。此时已累计销售交付建筑面积12万平方米
其中非位宅建面积1万平方米),交存住宅专项性性修资金1500万元/前期物业服
务企业已进驻把供物业管理报务.2016年12月5日,合约定保修期2年的小区主供
水设备坏,发生准修费用5万元,2017年1月30日该小区仝部售完毕,并选聘了
新的物业服务企;2017年6月,小区主供水设全需更换,更换费用为12万元。
93截至2015年3月31日已交存住宅专修维修资金的单位和个人为( ）
A.已入住的住宅业主
B.已入住的非生宅业主
C.物业建设单位
D.非住宅使用人
【刈校答家】AB
94.关于2016年12月5口主供水设损不维修责任的说法,正确的为(
A.应由物业建设单位负表维修并承担维修要月
B.应由前期物业服务全业鱼击维修并承拒框应费用
C.应由前期物函企业负吉淮修,物业怖工单位承修些
D.应由前期勿业服务企业负支维修,用在住宅专项维修资金中列支
【校参考答案】A
95该小区2016年住宅专项维修基佥的管理(或代管)单位为()
A.前期物业服务企业
B.已入住的住宅业主
C.物业所在地建设(房地产)行政主管部门
D.物业建设单位
【参考答案】C
96.2017年6月小区主供水设备更换费用的负担方式为()
A.住它业主负担10.588万,在件宝专项维修资命中支
B.非住宅业主负扫1412元,在住宅专项维修资金中列支
C.由新聘的物业服务企业负担,在物业服务费中列支
D.有物业建设单位和业名负担50%
【参考答案】AB
(五）王某购买了一套建筑面积100平方米、套内建筑面积80平方米的住宅,成交价为每平方米建筑面积5000元。王某支付首付款后,余额申请住房公积金贷款和商业银行贷款,按月等额偿还货款本息,最低首付款比例为40%,住房公积金贷款最高额度为25万.
97该住宅每平方米套内建筑面枳笔价格为( ）
A,4000
B.5000
C.5500
D.6250
【参考笞案】D
98王某购买该住宅的首付款少为()万元
A.16
B.20
C.30
D.40
【参考答案】B
99关于王某选译最优贷款方案的说法,正确的为( )
A.先用足商业银行货款又
B.先选择住房公积金贷款
C.住房公积金货款商业银行贷款各半
D,随意选择住房公积金货款和商业银行贷款
参考答案B
100工某如果想减少月还款额,可采取的办法为（）
A.减少首付款
B.延长贷款期限
C.减少贷款额
D.争取贷款利率优惠
【参考答案】BCD
