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第二十九章 物权法律制度
第一节 物权法律制度概述
(一)物权与物权法的概念
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的支配性和排他性均来自于物的归属。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施。
(二)我国物权法的基本原则
1.基本经济制度与社会主义市场经济原则
2.平等保护国家、集体、私人的物权
3.物权法定原则
4.取得和行使物权应遵守法律、尊重社会公德原则
(三)物权的设立、变更、转让和消灭
1.不动产登记
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
【例题·单选题】根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记费按( )收取。
A.件
B.不动产的面积的比例
C.不动产的体积的比例
D.不动产的价款的比例
[答案]A
2.动产交付
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
3.其他规定
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
依照上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
(四)物权的保护
物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第二节 所有权
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，但应依法足额给予补偿。
(一)国家所有权和集体所有权、私人所有权
国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。
熟悉属于国家所有、集体所有的财产，注意城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，按照法律规定，或属于国家所有，或属于集体所有。
注意私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
(二)业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
(三)相邻关系
相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或用益物权而发生的权利义务关系。
(四)共有
共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。共有包括按份共有和共同共有。
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
(五)所有权取得的特别规定
所有权取得可分为一般取得和特别取得，特别取得包括善意取得和拾得遗失物等。
1.善意取得
善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
2.拾得遗失物
遗失物是指非故意抛弃而丢失的物品。拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第三节 用益物权
用益物权是权利人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是由所有权派生的物权，是受限制的物权，但也是一项独立的物权，一般以不动产为客体。
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
(一)土地承包经营权
耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
【例题·单选题】耕地的承包期为( )。
A.30年 B.40年
C.50年 D.70年
[答案]A
(二)建设用地使用权
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【例题·单选题】根据《中华人民共和国物权法》的规定，下列各项中，不属于建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有权利是( )。
A.占有 B.使用
C.收益 D.处分
[答案]D
(三)宅基地使用权
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
(四)地役权
地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权的期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
