考点一、物权的概念和特征
1、物权：是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。
2、物权与债权
联系 | （1）物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。 （2）在商品经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进入流通领域之后，在不同主体之间的交换则体现为债权。 （3）主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权，交换的结果往往导致物权的让渡和移转。 |
区别 | （1）物权是绝对权（又称“对世权）。 ①绝对权是指权利的主体特定，而义务主体是权利人之外的不特定的一切人。 ②债权：权利主体和义务主体都是特定的，债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，债权是相对权，又称对人权。 （2）物权属于支配权。 ①物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利。 ②债权属于请求权，是债权人请求债务人依照债的规定履行义务，即债权必须有相对的义务人给予协助方可顺利实现。 （3）物权是法定的，物权的设定采用法定主义。 ①物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设物权种类；物权设定时必须公示。 ②债权特别是合同债权，主要由当事人自由确定，不需要公示。 （4）物权的客体一般为物。 ①物权的标的是特定物、独立物、有体物，而不是行为。 ②物权只能以独立于人身之外的物为客体。无论是自己还是他人的身体都不可成为物权支配的对象。 ③债权一般直接指向的是行为，而间接涉及物。在债权关系存续期间，债权人一般不直接占有债务人的财产，只有在债务人交付财产以后，债权人才能直接支配物。 （5）物权具有追及效力和优先效力。 ①物权的追及效力： 物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均可追及于物之所在地行使其权利，依法请求不法占有人返还原物。 债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求标的物的占有人返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。 ②物权的优先效力： 对外优先：当物权与债权并存时，物权优先于债权。 【注】物权优先于债权不是绝对的，如“买卖不破租赁”原则，是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。 对内优先：同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。 债权不具有这种对内优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。 |
考点二、物权的基本原则
1、物权法定原则：指物权的种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。
2、一物一权原则：指一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。
包括：
（1）一个特定的标的物上只有一个所有权。
一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。
共有，就是指数个人对一个物享有一个独立所有权，而不是每一个共有人各自都有一个独立的所有权。
（2）同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权。
同一物之上可以并存数个不相矛盾的物权。如：所有权与他物权同时并存，或在同一物之上设定数个不相矛盾的担保物权等。
3、物权公示原则：指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。
《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
（1）物权的公示方法必须由法律规定。 （2）物权公示的效力必须由法律规定。依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让需依法办理登记手续，方可发生不动产物权变动的法律后果。 |
目前我国已经开始实施不动产统一登记制度。不动产登记的类型主要包括：
（1）首次登记：指不动产物权首次产生时所进行的登记，如商品房建成后第一次登记。 （2）变更登记：指不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记。 （3）转移登记：指不动产物权发生权利移转时所进行的不动产登记。 转移登记与变更登记的区别： ①登记前后权利主体的变动情形不一样。 ②转移登记是一种不动产权利转让行为，即原权利人将其拥有的不动产物权转移给他人的行为。而变更登记不是权利转让行为，只是不动产登记权利主体或客体形式上的变化。 ③是否缴税不同。转移登记属于交易行为，一般应依法缴纳相关契税、所得税等税款；而变更登记不属于交易行为，故不需缴纳税款。 （4）注销登记：这是指不动产物权消灭时所进行的登记。例如，地役权解除时进行的注销登记。 （5）更正登记和异议登记 ①权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。 ②不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，法院应当依法受理。异议登记失效不影响法院对案件的实体审理。 （6）预告登记：指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成熟时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。 ②未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。 ③预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。 （7）查封登记：一种特殊的不动产登记类型，由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。 |
考点三、物权的种类
分类依据 | 类别 |
物权的权利人 行使权利的范围不同 | 自物权：权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。 全面支配，意味着支配范围的全面性和支配时间的无限性。只有所有权符合这一特征，故自物权即所有权，它是物权中最完整、最充分的权利。 |
他物权：权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。如：用益物权、担保物权。 | |
根据设立目的角度对他物权分类 | 用益物权：以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。 如：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。 |
担保物权：为担保债权的实现而设立的他物权。如：抵押权、质权、留置权等。 | |
用益物权与担保物权的区别 1、设立的目的不同 （1）用益物权：实现物的使用价值； （2）担保物权：以物的交换价值担保债权的实现。 2、权力的性质不同 （1）用益物权：多为独立性的主权利； （2）担保物权：从权利，以所担保的债权作为其主权利，它以此债权的存在为前提。 3、标的物不同 （1）用益物权：主要标的物为不动产； （2）担保物权：不限于此。 4、标的物价值形态 （1）用益物权：标的物价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导致权利消灭； （2）担保物权：标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在，即担保物权具有物上代位性。 | |
根据物权有无从属性 | 主物权：可以独立存在的物权，它与其他权利没有从属关系。 如：所有权、地上权、永佃权、采矿权、取水权等。 |
从物权：从属于其他权利而存在的物权。 抵押权、质权、留置权从属于债权而存在，属于从物权。 地役权从属于需役地的所有权而存在，也是从物权。 从物权的命运取决于主权利，主权利消灭，从权利也消灭。 | |
根据物权的发生是否基于当事人的意思 | 法定物权：基于法律的直接规定发生的物权。如：留置权和法定抵押权。 |
意定物权：依当事人的意思而发生的物权。如：质权、抵押权。 | |
根据物权之存续 有无期限 | 有期限物权：是指有存续期限的物权。如：抵押权、质权、留置权。 |
无期限物权：指没有期限限制的物权。如：所有权。 |
【经典真题】
根据《中华人民共和国民法典》，权利人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请（ ）。【2022年真题】
A.更正登记
B.异议登记
C.注销登记
D.变更登记
