储成兵老师2019年中级经济师《财政税收》精讲班课程，本节视频讲解财政税收专业第六章财产行为税相关考点。免费试听精讲班课程>>
储成兵老师介绍
储成兵老师，233网校中级会计独家签约网课老师，某高校副教授，高级会计师，中国注册会计师，从事财会相关考试培训多年，深受考生的好评！课程直击考点，授课脉络清晰，讲解声情并茂，语言干脆利落，激情四射；深谙命题规律与趋势，善于站在有利于考生理解和掌握的角度总结分析，深入浅出的知识点剖析，紧随考试动态，善于拓展延伸，引导学员在斗志昂扬中将考点各个击破。
第六章 其他税收制度
第31讲 财产行为税（一）
第六章 其他税收制度
【考情分析】该章属于重点章节。从历年考题来看，三种题型各有涵盖，分值达16分左右。
| 单选 | 多选 | 案例分析 | 合计 |
2016年 | 5题5分 | 1题2分 | 5题10分 | 11题17分 |
2017年 | 5题5分 | 1题2分 | 5题10分 | 11题17分 |
2018年 | 4题4分 | 1题2分 | 5题10分 | 10题16分 |
第一节 财产税制
一、房产税（重点）（按年征收）
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
（一）房产税的纳税人和征税范围
1、纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。
【注意】外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
【链接】产权出典指产权所有人将房屋的产权，在一定期限内典当给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。
【例题.多选题】关于房产税纳税人的说法，正确的有（ ）。
A．产权属于全民所有的房屋，由集体纳税
B．产权所有人、承典人不在房屋所在地的房屋，由房产代管人或使用人纳税
C．产权出典的房屋，由承典人纳税
D．融资租赁的房屋，由承租人缴纳房产税
E．产权未确定的房屋，由房产代管人或使用人纳税
【233网校答案】BCDE
【233网校解析】本题考查房产税的纳税人。选项A错误，房屋产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
【例题.多选题】以下可作为房产税计税依据的有（ ）。
A．房屋历史成本
B．房屋净值
C．房屋市场价格
D．房屋计税余值
E．房产租金收入
【233网校答案】DE
【233网校解析】本题考查房产税的计税依据。房产税的计税依据是房屋的计税余值或房产租金收入。
2、征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。
（二）房产税的税率——比例税率
3、应纳税额的计算
应纳税额=房产计税余值（或租金收入）×适用税率
其中：房产计税余值=房产原值×（1-原值减除率）
【注意1】自2016年5月1日起，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
【注意2】纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
【例题.单选题】某省一企业2019年度自有房屋8栋，房产原值1400万元。该省规定按房产原值一次扣除30％后的余值计税。该企业当年应纳房产税（ ）万元。
A．96
B．84
C．11.76
D．7.68
233网校答案：C
233网校解析：该企业房产应纳房产税税额=[1400×（1-30％）]×1.2％=11.76（万元）
【例题.单选题】某公司出租房屋5间给其他企业用于营业，年租金收入80 000元，该企业当年应纳的房产税为（ ）元。
A．3600
B．1200
C．3000
D．9600
233网校答案：D
233网校解析：该企业房产应纳房产税税额=80 000×12％=9600（元）。
（四）房产税的减免
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；
（4）个人所有的非营业用房免税；
（9）经财政部批准免税的其他房产（具体如下）：
1）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
2）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
3）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
4）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
5）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。
6）纳税单位与免税单位共同使用房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
7）老年服务机构自用的房产免征房产税。
8）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
9）对高校后勤实体免征房产税。
11）房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
12）自2016年1月1日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。
企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。
13）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。（2019年新增）
14）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。（2019年新增）
【教材例6-1】某省一企业上年度自有房屋10栋，房产原值1 000万元。企业办的医院使用其中的2栋，房产原值为200万元。试计算该企业上年应纳的房产税税额（注：该省规定接房产原值一次扣除20%后的余值计税）。
【解】 应纳房产税税额
＝ [ （1 000- 200 ）×（1-20%）］×1.2% =7.68（万元）。
（五）个人住房房产税改革（了解）
试点城市：上海、重庆。
二、契税（一次征收）
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
（一）契税的纳税人和征税范围
1、纳税人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
2、征税范围
契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
（1）国有土地使用权出让。
（2）土地使用权转让。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（3）房屋买卖。
下列情况，视同买卖房屋：
①以房屋抵债或实物交换房屋——由产权承受人按房屋现值缴纳契税
②以房产作为投资或作股权转让——由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税
注意：以自有房屋作股权投入本人独资经营企业，免纳契税。
③买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
（4）房屋赠与——受赠人按规定缴纳契税
（5）房屋交换
房屋所有权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
（6）房屋附属设施有关契税政策
【例题.单选题】关于房屋附属设施涉及契税政策的说法，错误的是（ ）。
A．对于承受与房屋有关的附属设施所有权的行为，应征收契税
B．对于承受与房屋有关的附属设施土地使用权的行为，应征收契税
C．采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权，应按照合同规定的总价款计征契税
D．承受的房屋附属设施权属适用与房屋相同的契税税率
【233网校答案】D
【233网校解析】本题考查契税的征税范围。选项D错误，承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税。与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（二）契税的税率（考试会给的）
幅度比例税率：3--5%
（三）契税的计税依据和应纳税额的计算
1、计税依据
2、应纳税额=计税依据×税率
【例题】（教材例6-3）居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100 000元；将另一套两居室与居民丙换成两处一居住房，并支付换房价款40 000元。试计算甲、乙、丙行为应缴纳的契税。（假定税率5%）
解：（1）甲应缴纳的契税=40 000×5%=2 000（元）。
（2）乙应缴纳的契税=100 000×5%=5 000（元）。
（3）丙不缴纳的契税。
（四）契税的减免
1、契税减免的基本规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
【链接】公有住房一般是国家企事业单位为了解决本单位职工住房困难而建造的住宅房屋。
（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
2、其他减征、免征契税的项目
（1）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（6）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，不征契税。
（7）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（9） 财税[2016]23号规定，自2016年2月2日起：
①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。（北、上、广、深暂不实施该项契税优惠政策）
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家 庭，购买的家庭第二套住房。
【例题.单选题】张先生2019年1月购买家庭第二套改善性住房，面积为 105 平方米，该套住房计征契税的税率为（ ）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．3%
【233网校答案】C
【233网校解析】本题考核契税的减免规定。
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