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单选题：
1.通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判
断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为（ ）。
A.房地产市场预测 B.房地产市场调查 C.房地产市场策划 D.房地产市场汇总
[答案]A
2.通常把“指企业对3---5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，称为（ ）。
A.短期预测 B.中期预测 C.宏观市场预测 D.微观市场预测
[答案]B
[解析]短期预测一般为1—3年。中期预测3-5年。长期预测5年以上的预测。
3.既对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为（ ）。
A.计划 B.规划 C.设计 D.策划
[答案]D
[解析]策划的本意是计策、对策、谋划，既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排，又含有遇到突发事件如何处置的对策。
4.SWOT分析法中的因素有（ ）。
A.优势因素 B.组织因素 C.实践因素 D.战略因素
[答案]A
[解析]SWOT分析法分为四个因素：内部优势因素、内部劣势因素和外部市场环境中的机会因素与威胁因素。
5.营销策划系统可分（ ）。
A.销售策划系统 B.培训策划系统 C.定位策划系统 D.风格策划系统
[答案]A
[解析]营销策划系统可分为销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统三个子系统。
6.某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收人为5万元，当投资者要求20%的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为（ ）万元。
A.10 B.20 C.25 D.30
[答案]C
[解析]P=A/I=5/20%=25万元
7.某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付30万元项目论证费，此费用可列为（ ）。
A.现金流人量 B.现金流出量 C.机会成本 D.沉没成本
[答案]D
[解析]项目论证费属于沉没成本，不应予以考虑。
8.将一笔资金按年利率6%存入银行要在5年后复本利和为100万元，则现在应存款（ ）万元。
A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21
[答案]B
[解析]现值与终值的换算公式。
9.某人购买一套住宅，一次性付款15万元，若该住宅使用年限还有10年，资本利率为10%，则每年平均住房费用为（ ）万元。
A.2.44 B.2.54 C.2.60 D.2.82
[答案]A
[解析]年值与现值的换算。
10.某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（ ）。
A.20% B.40% C.54% D.63%
[答案]A
[解析]投资利润率=（1950-410-1300）/1200=20%
11.某开发项目第5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为—500万元，当年净现金流量为1000万元，其静态投资回收期为（ ）年。
A.3.5 B.4.0 C.4.5 D.5.5
[答案]C
[解析]静态投资回收期=（5-1）+（500/1000）=4.5年
12.某开发项目其现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则其净现值为（ ）万元。单位：万元
A.158.55 B.396.36 C.436.00 D.1264.3B
[答案]A
[解析]将各年净现金流量折现到投资初期求和
-500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.55
13.利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（ ）。
A.NPV>O B.NPV C.NPV=0 D.NPV大于或等于O
[答案]D
[解析]利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是NPV大于或等于O。
14.某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33%，最后一年该项目的现金流量合计为（ ）万元。
A.29.72 B.35，72 C.41.72 D.44.72
[答案]D
[解析]（50-25）=25（100-10）/10=9（25-9）*33%=5.28
25-5.28+10+15=44.72
多选题：
1.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（ ）。
A.没有考虑投资风险因素
B.不利于对投资项目进行整体评估
C.没有考虑资金的时间价值
D.其经济意义难于理解
[答案]B，C
[解析]投资回收期法的主要优点
（1）使用简单、方便。一是评估指标计算简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定折现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，所以在对小型投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有
（1）没有考虑资金的时间价值，体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度。
2.利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（ ）。
A.能明确反映投资会使企业获利数额大小
B.计算不需依赖折现率数值的大小
C.能反映投资效率的价值
D.考虑了资金的时间价值
[答案]A，D
[解析]净现值法优点
（1）考虑了资金的时间价值。（2）能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。净现值法是投资评估方法中最好的，被广泛使用。
不足之处
（1）净现值的计算依赖于折现率数值的大小。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低。
3.在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是（ ）。
A.计算方法的计算过程不同
B.计算方法对再投资利润率的假定不同
C.投资项目的投资规模不同
D.投资项目的类型不同
[答案]B，C
[解析]出现上述不一致的主要原因在于
（1）两个投资项目的投资规模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。
4.盈亏平衡分析是对项目的（ ）进行综合分析的一种技术经济分析方法。
A.利润 B.生产规模 C.成本 D.效益 E.销售收入
[答案]B，C，
[解析]盈亏平衡分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法
多选题：
5.资金时间价值换算基本公式的假定条件为（ ）。
A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初
B.现值P是当前期间开始时发生的
C.年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生
D.初期投资发生在方案的寿命期初
[答案]B，D
[解析]资金时间价值计算公式的假定条件有：
（1）实施方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。
（2）方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末。
（3）本期的期末为下期的期初。
（4）现值P是当前期间开始时发生的。
（5）终值F是当前往后的第n期末发生的。
（6）年值A是在实施期间间隔发生的。
6.在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有（ ）。
A.以增量现金流量为基础
B.沉没成本不应考虑
C.不要忽视机会成本
D.不应忽视项目实施产生一些间接影响
E.不要忽视资金的时间价值
[答案]A，B，C，D
[解析]应注意掌握以下原则。（1）以增量现金流量为基础；（2）沉没成本不应考虑。（3）不要忽视机会成本。（4）不应忽视项目实施产生的间接影响。
7.初始投资现金流量的特点是（ ）。
A.只有现金流出量
B.只有现金流入量
C.净现金流量通常为负值
D.净现金流量通常为正值
[答案]A，C
[解析]初始投资现金流量通常表现为只有现金流出量而无现金流入量。因此，这个时期的净现金流量通常为负值。
8.根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为（ ）。（2006年试题）
A.净现金流量
B.初始投资现金流量
C.经营现金流量
D.累计现金流量
E.终结现金流量
[答案]B，C
案例分析题：
某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积15000平方米，预计平均售价为2600元/平方米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10%和20%，销售期第一、二年分别销售40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的10%；基准收益率为10%。
1.该项目的动态投资回收期为（ ）年。
A.3.30 B.3.00 C.2.21 D.2.14
2.该项目的净现值为（ ）万元。
A.471.18 B.501.42 C.574.14 D.798.45
3.可以判定该项目是经济合理的主要依据是（ ）。
A.投资回收期>0 B.净现值>0 C.内部收益率>0 D.内部收益率>10%
4.若该项目所有资金均来源于贷款，则该项目能承受的最大贷款利率是（ ）。
A.13.54% B.21.11% C.23.54% D.31.11%
[答案]A，B，BD，C
[解析]
1.N=3时，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。
因此，回收期大于3年，应选A
2.各年的净现值折现到第一年年初，然后相加。
719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42
3.净现值=501.42大于0，动态投资回收期为3.3年小于4年，说明内部收益率大于基准收益率为10%。满足这两个条件，因此可以判定该项目是经济合理。
4.该项目能承受的最大贷款利率实际上是该项目计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的折现率，也即内部收益率
取20%时，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87
取25%时，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76
20%+（25%-20%）*105.87/（105.87+39.76）=23.63%
答案C最接近且小于23.63%，故选C
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