（一）房地产市场需求
（一）房地产市场需求相关课程
（一）房地产市场需求考点解析
（一）房地产市场需求介绍
1、房地产供给特性
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供给特性 |
内容 |
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土地供给的刚性 |
自然供给：取决于地球提供的天然可利用土地 经济供给：在自然供给的基础上，通过人类开发取得的可供生产或生活利用的土地数量 从国家整体规划而言土地供给是有限和刚性的 |
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供给的滞后性 |
房地产生产周期较长，决定了供给的滞后性 |
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供给的异质性 |
土地、开发等都不可能完全相同 |
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供给的层次性 |
①与需求的层次性对应，供给也分为不同层次 ②供给的可获得性不同：实际供给和潜在供给 |
※房地产折旧 -2023+
（1）物理折旧：房屋使用过程中因人为损坏、自然老化等物理因素引起的磨损和价值递减
（2）功能折旧：由于社会进步、技术革新、人们居住观念转变、建筑标准和建筑设计更新等原因导致现有建筑物在功能方面相对残缺、落后或不适用造成的价值损失。
（3）经济折旧：非建筑物本身的外部或环境因素造成的价值损失。
2、房地产供给的度量指标
（1）存量：已占用和空置的物业空间总量
（2）可供租售量
（3）房屋新开工面积
（4）房屋施工面积
（5）新竣工量
（6）竣工房屋价值
（7）灭失量
（一）房地产市场需求考点试题
大咖讲解：（一）房地产市场需求
一、建筑市场运行机制
建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。
1、建筑市场运行机制 -需求；供给
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业主 （建设单位） |
需求种类 |
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政府 |
以社会效益为主的公共建筑；对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑 |
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企事业单位 |
①房地产开发企业 ②房地产开发企业之外的企事业单位 |
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个人 |
①个人消费需要（主要是住宅） ②资金保值的考虑（少数情况） |
建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期固定资产投资比重近年来达到50%左右。
2、建筑市场运行机制 -需求；供给
※建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工单位。
※由于建筑产品生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上是建筑生产能力。
※建筑生产能力=各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力+相互之间的组合能力
☆建筑市场运行机制 -需求；供给
※分析建筑市场供求关系，不仅要考察供求总量，还要考察供求结构。2023新增
☆建筑市场运行机制 -建筑市场运行特点×8
（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。
（2）建筑产品交易持续时间长。
（3）建筑市场存在显著地区性。
※建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。
（4）市场竞争较为激烈。
※买方市场，卖方竞争激烈
（5）竞争方式以投标竞争为主
（6）供求不均衡普遍存在
※建筑供给能力相对稳定，而投资受经济周期波动和政策性影响较大。建筑市场供求不均衡状态普遍存在。
（7）交易计价方式独特（单件、多次计价、分部组合计价）↓
（8）建筑市场风险大。
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出发点 |
风险种类 |
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供给者角度 |
定价风险 生产风险 |
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需求者角度 |
价格与质量的矛盾 价格与交货时间的矛盾 预付款风险 |
3、运行特点：
（1）单件计价
（2）多次计价
（3）分部组合计价
（一）建筑市场供求
筑市场运行机制 -需求；供给
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业主 （建设单位） |
需求种类 |
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政府 |
以社会效益为主的公共建筑；对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑 |
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企事业单位 |
①房地产开发企业 ②房地产开发企业之外的企事业单位 |
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个人 |
①个人消费需要（主要是住宅） ②资金保值的考虑（少数情况） |
※建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期固定资产投资比重近年来达到50%左右。
☆建筑市场运行机制 -需求；供给
※建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工单位。
※由于建筑产品生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上是建筑生产能力。
※建筑生产能力=各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力+相互之间的组合能力
☆建筑市场运行机制 -需求；供给
※分析建筑市场供求关系，不仅要考察供求总量，还要考察供求结构。
（二）建筑市场运行特点
（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。
（2）建筑产品交易持续时间长。
（3）建筑市场存在显著地区性。
建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。
（4）市场竞争较为激烈。
买方市场，卖方竞争激烈
（5）竞争方式以投标竞争为主
（6）供求不均衡普遍存在
建筑供给能力相对稳定，而投资受经济周期波动和政策性影响较大。建筑市场供求不均衡状态普遍存在。
（7）交易计价方式独特（单件、多次计价、分部组合计价）↓
（8）建筑市场风险大。
（三）房地产市场运行特点及主要参与者
（1）区域性市场
房地产属于不动产，因而地域性很强，与周围环境关系极为紧密，因而房地产市场属区域性市场。
（2）周期性波动
随着经济周期性波动，房地产业发展和房地产市场也表现出周期性波动，但房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动。
（3）不完全竞争性
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市场 |
表现 |
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一级市场（土地使用权出让） |
卖方垄断市场，买方竞争 |
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二级市场（增量房or土地转让） |
有限竞争市场（少数房企垄断） |
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三级市场（存量房） |
竞争性更强的市场 |
（4）层次性（不同层次的城市，不同档次的需求）
（5）多重性
房地产需求有生产性、消费性、投资性需求，因而房地产既是生产资料，又是消费资料，还是投资品。
（6）多样性
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多样性表现在哪些方面 |
具体内容 |
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交易对象的多样性 |
土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等 |
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交易方式的多样性 |
出让、转让；出租、抵押等 |
（7）价格确定的复杂性
房地产市场交易价格需要房地产评估、咨询等专业机构合理确定房地产价格。
（8）风险性
政策性风险
在预售情况下按期交房（烂尾、跑路）的风险
财务风险
结构性供求不均衡的风险（主要针对供给方）
开发建设周期长引起的内外风险