房地产开发中后期的造价管理
房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程，即涵盖项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但对从事造价人员的成本控制水平要求较高。所以本文主要从中后期的房地产开发过程来探讨造价管理。
一、项目施工阶段的造价管理
施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位或施工单位以及其他因素的影响，在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生，从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这些在成本上表现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的终造价。如果有变更的情况出现，开发商应当尽快地分析变更产生的原因及其影响，及时合理地做好变更的控制工作。如何对变更进行有效的控制，可以从以下几个方面努力：
1.图纸会审是有效控制工程变更的起点
这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由开发商牵头，各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议。虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，发现错误和不合理因素。作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在房地产企业手中。
2.施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度
工程项目建设的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将投资与进度挂钩，因为，工期延误会因施工实际情况而转化为费用增加。
3.及时委托跟踪审计单位进行造价控制
虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程施工的造价控制，但是跟踪审计的作用对工程成本控制起着非常积极的作用，跟踪审计的作用有以下几个方面：
(1)检查项目概算执行情况。检查有无超出批准概算范围投资和不按概算批复的规定购置自用固定资产，挤占或者虚列工程成本等问题。
(2)检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、完整、真实。
(3)加强设备、材料价格控制，尤其要对建设单位关联企业所供设备、材料的价格进行检查，防止从中加价。对已购设备、材料因故不能使用的，要分析原因，分清责任，并督促建设单位及时处理，避免造成更大的损失。
4.重视对工程签证的管理
工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个具体工程项目而言，要杜绝工程变更几乎是不可能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧，建设单位力图让工程变更规模尽可能小，以利于控制投资规模，施工单位则倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。在工程实践中，工程签证存在以下问题：(1)如何确定工程变更的范围和明确变更的分类，使工程签证更加合理；(2)在投标报价时，忽略中标后可能出现的工程变更问题，没有考虑工程变更带来的风险；(3)工程实施过程中，如何规范合同履行过程，使工程签证有据可查，有法可依；(4)在变更工程计价中，如何解决开发商和施工单位出现分歧；(5)怎样正确及时处理工程签证的合理性、准确性和时间性。
现场签证要符合现行技术规范和技术标准，如果违背了技术要求，不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容，即使签证程序符合规定，也同样是不合理的。准确性是指计量无误，文字表达清楚，与实际情况相符。否则很容易引起纠纷，有的签证仅表达变更的工程内容，没有记录变更的工程量，或者没有准确表达有关量，给竣工结算留下了漏洞。
二、强化结算管理，把好审核关
房地产企业竣工决算如何真实地反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。要想及时办好工程竣工结算，必须收集、整理资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员签名和相关印签，现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。房地产开发商要高度重视工程结算工作，提高结算管理水平，要制定明确的时间要求和考核机制，保证工程及时结算，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是地进行编制。业主方的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减费用；凡合同条款未明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律核减费用。只有严格办好项目每个合同的工程结算工作，编制正规的结算报告，才能为工程项目的整体竣工决算打下良好的基础，避免建设方的利益受到损害。
一、项目施工阶段的造价管理
施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位或施工单位以及其他因素的影响，在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生，从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这些在成本上表现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的终造价。如果有变更的情况出现，开发商应当尽快地分析变更产生的原因及其影响，及时合理地做好变更的控制工作。如何对变更进行有效的控制，可以从以下几个方面努力：
1.图纸会审是有效控制工程变更的起点
这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由开发商牵头，各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议。虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，发现错误和不合理因素。作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在房地产企业手中。
2.施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度
工程项目建设的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将投资与进度挂钩，因为，工期延误会因施工实际情况而转化为费用增加。
3.及时委托跟踪审计单位进行造价控制
虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程施工的造价控制，但是跟踪审计的作用对工程成本控制起着非常积极的作用，跟踪审计的作用有以下几个方面：
(1)检查项目概算执行情况。检查有无超出批准概算范围投资和不按概算批复的规定购置自用固定资产，挤占或者虚列工程成本等问题。
(2)检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、完整、真实。
(3)加强设备、材料价格控制，尤其要对建设单位关联企业所供设备、材料的价格进行检查，防止从中加价。对已购设备、材料因故不能使用的，要分析原因，分清责任，并督促建设单位及时处理，避免造成更大的损失。
4.重视对工程签证的管理
工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个具体工程项目而言，要杜绝工程变更几乎是不可能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧，建设单位力图让工程变更规模尽可能小，以利于控制投资规模，施工单位则倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。在工程实践中，工程签证存在以下问题：(1)如何确定工程变更的范围和明确变更的分类，使工程签证更加合理；(2)在投标报价时，忽略中标后可能出现的工程变更问题，没有考虑工程变更带来的风险；(3)工程实施过程中，如何规范合同履行过程，使工程签证有据可查，有法可依；(4)在变更工程计价中，如何解决开发商和施工单位出现分歧；(5)怎样正确及时处理工程签证的合理性、准确性和时间性。
现场签证要符合现行技术规范和技术标准，如果违背了技术要求，不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容，即使签证程序符合规定，也同样是不合理的。准确性是指计量无误，文字表达清楚，与实际情况相符。否则很容易引起纠纷，有的签证仅表达变更的工程内容，没有记录变更的工程量，或者没有准确表达有关量，给竣工结算留下了漏洞。
二、强化结算管理，把好审核关
房地产企业竣工决算如何真实地反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。要想及时办好工程竣工结算，必须收集、整理资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员签名和相关印签，现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。房地产开发商要高度重视工程结算工作，提高结算管理水平，要制定明确的时间要求和考核机制，保证工程及时结算，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是地进行编制。业主方的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减费用；凡合同条款未明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律核减费用。只有严格办好项目每个合同的工程结算工作，编制正规的结算报告，才能为工程项目的整体竣工决算打下良好的基础，避免建设方的利益受到损害。
相关推荐：市政工程施工质量控制中的问题及解决措施
特别推荐：2012年造价员报考专题
《点击进入： 2012年造价员考试基础知识命题权威试卷汇总 》
责编：zlr
