在20世纪90年代银行业危机期间，瑞典设立了一个由独立财产评估专家组成的财产估价特别委员会，以帮助“银行支持机构”制定适于银行的估价标准。为确保银行的估价符合市场做法，独立市场评估专家对高达25%的资产样本进行估价和核实。然后，“银行支持机构”的估价委员会再对约5%的小样本再进行一次估价，进一步验证银行估价的准确性。若财产估价委员会发现一家银行高估或低估了资产，它有权通知“银行支持机构”，该机构在随后评估银行的财务状况和支持需要时，对该银行的估算金额进行调整。财产估价的基本原则是评估市场价值?而非反映“恐慌甩卖价值”（这种价值要大大低于非强迫情形下的销售价值）。
韩国实施了相对严格估价规则，出现的问题主要是工业不动产（而非住宅不动产）的抵押。对这类不动产的估价很大程度上取决于所有人的财政状况。“金融监督服务局”（FSS）要求每个相关银行都要建立抵押品估计回收金额的计算标准，计算以抵押品的市场价值为基础。但银行必须从估算的市场价值中扣除相关的费用和其他花费。对于土地、商业用途和工业用途的不动产，银行还需考虑若市场察觉某些类别的借款人在债务偿付中出现困难，这类财产的价格可能急剧下降。对于机械或工厂设施，银行应考虑这类抵押品很难出手的可能性。
在加拿大，加拿大存款保险公司（CDIC）公布了一份文件，以帮助成员机构确立不动产评估政策、方法、程序和信息体系。该文件阐述了各个CDIC成员需要具备且适用的基本政策以及银行为确保审慎而适当的不动产评估所应使用的最低标准。不动产评估政策需包含一些标准以规范与不动产有关的必须进行评估的金融交易类型。需要时，评估还应包括进行重新评估的标准。当与不动产有关的信贷变成呆帐时，对重新评估的需求应引起特别的注意。不动产评估政策还应包括评估人的选择和聘任、所有评估人报告的内容和估价方法。对CDIC成员所做的不动产评估需遵循适当的估价方法，以得出与被评估财产的物理和法律特征相符的审慎而合理的市场价值估算值。
V.住房抵押贷款中的抵押
对于购买不动产或开发不动产贷款来说，尽管抵押是最为常见的担保形式，但各国抵押不动产的取消赎回权或清算方面的做法却可能各不相同。在取消不动产的赎回权时，银行发生时间和金钱两方面的成本。一旦得到不动产，还将产生不动产维护和营销方面的连带成本。
在许多国家，通过法院变现被抵押财产的过程，非常冗长，由于法律制度的缺陷或低效率的破产程序，可能花费数年，这使债权人对拖欠债务的借款人无法采取有效的法律行动。在没有法院干预的情况下，一些国家允许银行销售抵押品，取消赎回权和销售被质押财产中的不同做法和法律要求，使抵押品的实际价值差异很大。
对住宅抵押借款人来说，若所欠贷款金额超过或接近被抵押财产的估计市场价值，违约更可能发生。1994年墨西哥危机很有借鉴作用，20世纪80年代得克萨斯的不动产状况也是如此。由于当时不动产价格下跌，房主所欠债务比房屋的价值还高，房主一走了之。在危机中，利率猛涨，房地产价格下跌，许多借款人不得不拖欠其贷款。当利率升至非常高的水平时，不动产价格可能下降。这种负相关的原因可能在于借款人支付高额抵押利率的困难、因经济衰退而引起的住房需求的下降、以及被取消赎回权的不动产的不断增加。
20世纪90年代，许多英国住宅抵押借款人也发现他们拥有“负资产”。在先前的周期中，实际价格的下跌都伴随着相对较高的通货膨胀，于是名义价格不会下跌，或者不会显著下跌。20世纪90年代初，尽管英国的通货膨胀导致实际价格的下降很小，但名义价格仍然下跌。然而，由于贷款是以名义价格确定的，因而银行家受到了保护，但将借款人暴露于风险之中。此外，由于贷款与价值比率因业务的激烈竞争而升高，许多借款人（墨西哥的情况一样）最终所欠贷款超过了其房产的价值。贷款人还发现，他们很难从借款人那里收回房产，即使他们成功地收回房产，也不可能回收全部贷款金额。
20世纪90年代，南非银行贷款很大一部分是住宅抵押贷款。贷款业务的竞争也很激烈，贷款与价值比率升高，通货膨胀下降，但拖欠率仍旧很高且在不断增长。尽管不动产价格没有出现“泡沫”（除好望角的西部地区可能存在泡沫以外），但某些地区存在着价格下跌的压力。大多数国家对住宅抵押贷款的资本要求是其他贷款的一半，因为这类贷款的违约被认为较低。
南非储备银行（SARB）对高比例的拖欠贷款表示关注。这类贷款因有抵押而没有计提准备金。考虑到这一问题的宏观审慎性质，以及银行积极寻求资产保护而可能引起的强烈政治反弹，这一状况受到特别的关注。为解决这一问题，监管人员要求银行对住宅抵押贷款计提更多的准备金。他们还可要求银行更多地考虑借款人的偿付能力，并对属于他们的担保价值保持非常保守的看法。减少贷款拖欠的其他方法有限；只有财产价值的持久上升且有更为严格的信用评估程序，才可能满足这一要求。南非的绝大多数抵押贷款均是以接近100%的贷款价值比发放的。这意味着，不动产价格的微小下降将使抵押无法覆盖贷款的价值。鉴于不动产价格的下跌，南非的一些银行决定搁置被取消赎回权的财产的销售，直至市场状况得到改善，但银行必须承担进行维护和资产管理费用。
美国商业不动产市场，提供了另从较高通胀率向较低通胀率变化时商业抵押贷款风险的例子。20世纪70年代末和80年代初，美国联邦储备委员会采取了有力措施降低通胀。这导致严重的衰退、较低的通胀率，和企业贷款信用质量的恶化。尽管如此，人们普遍认为，不动产贷款是低风险的贷款工具，而且享受各种各样的税收优惠，因此大量的商业不动产贷款一直持续到20世纪80年代中期。但到20世纪80年代末和90年代初时，由于低通胀率、衰退、建设过热、税收刺激的减少以及大量的收回财产的供应，商业不动产价格大幅下降。成立了资产重组公司（RTC）以处理破产的储蓄和贷款机构，而这些储贷机构经常以低于未收回的抵押贷款一半的价格销售不动产。
六、结论
抵押在许多国家的贷款中起着重要的作用。抵押可用于解决多种经济问题，但在现实中，尤其在新兴市场国家中，由于抵押品在估价和变现上存在困难，为银行带来的好处也很有限。住房抵押仍可能存在很大的风险，这取决于不动产市场的走向以及立法和司法体系的有效性。有关国家的做法：抵押在贷款分类和/或准备金计提中的作用
10国集团国家
抵押对贷款分类的影响
抵押对计提贷款准备金的影响
加拿大贷款分类考虑了抵押。例如，当一项贷款被界定为有问题，且该问题会危及本金和利息的回收时，若该贷款有抵押，则可以将其归类为次级贷款，而非可疑贷款。特定的准备金会将帐面价值减少为估计的可变现价值，该价值可以抵押品的正常价值来衡量。法国抵押不影响分类。抵押品在银行决定的实际准备金计提中发挥作用。德国抵押影响贷款分类。一般情况下，贷款分类是以借款人、担保人等的财务状况和抵押品为基础。银行在实际准备金计提中考虑抵押。意大利抵押不影响分类。对于抵押和最低准备金计提没有特殊的要求。日本抵押影响贷款分类。例如，若一项贷款由优等抵押品进行抵押，且抵押品的估计出售价值可覆盖贷款价值，则该贷款不列入分类贷款。抵押品的公平价值影响准备金计提。例如，若借款人在法律上或实际上破产，为贷款提供担保的抵押品的公平价值将是贷款的载有额。西班牙抵押不影响贷款分类，除非出现以下情况。可疑贷款的重新安排不改变其分类，除非借款人支付未付利息并提供额外的可接受抵押，包括现金存款、在股票市场的股份、固定收益证券、私人住宅抵押担保，办公楼以及农地。由以下机构提供担保的贷款在计算准备金计提时可从风险暴露中减除。由以下机构担保的风险暴露：没有国家风险的公共管理机构；属于欧盟成员国、主要业务为信贷风险保险的公司；属于经合组织的信用机构提供的无条件担保；现金存款；以及特定的固定收入证券。美国抵押影响贷款分类。现金流动的短缺程度、指定抵押所提供的支持、和/或担保人所提供的支持，将影响分类的严格程度。准备金计提需考虑抵押品的公平价值。
非10国集团国家
抵押对贷款分类的影响
抵押对准备金计提的影响
亚美尼亚抵押影响贷款分类。例如，若贷款得到良好的抵押担保，则其分类上升一级。抵押影响准备金计提。由于良好抵押，贷款在分类时升级，抵押最终影响准备金计提。澳大利亚抵押要求不影响贷款分类。逾期90天，只要抵押品的当期净市场价值足以支付本金和利息，则贷款不归类为受损资产。在确定具体的准备金时，需考虑抵押品的当期价值。保加利亚抵押不影响贷款分类。可将被质押不动产的一半价值从准备金中扣除。现金、证券和保证之类的无风险担保可全部从准备金中减除。捷克共和国抵押不影响贷款分类。逾期一年且由不动产抵押的贷款将全部由准备金覆盖。1/香港特别行政区抵押影响贷款分类。由现金或政府证券进行抵押的贷款，在逾期12个月之前不必分类（即分类为次级贷款或可疑贷款）。香港金管局目前正考虑修订贷款分类制度，将要求银行根据借款人的风险进行贷款分类。尽管抵押与贷款的分类没有关系，但抵押品的价值在评估银行贷款净值时将予以考虑。抵押影响准备金计提。现金、政府证券、其他可销售证券以及不动产在确定准备金计提比例时将被从风险暴露总额中扣除。抵押品以“可变现净价值”进行估价（而不是以纯粹的市场价值或抛售价值进行估价）。要求对抵押品的价值进行定期审查（见香港金管局监管政策手册）。印度尼西亚抵押不影响贷款分类。计算不良贷款准备金前，将抵押品价值从贷款额中扣除。例如，将诸如现金或黄金这类的抵押品从中扣除。1998年11月起，由于银行在通过取消赎回权获得对抵押品的占有方面存在着潜在困难，抵押品估价程序进一步得到改进。确定抵押品价值时需进行评估。拉脱维亚抵押影响贷款分类。例如，对于抵押贷款，抵押品的状况和变现状况影响贷款的分类。抵押影响具体的准备金比例。若银行很可能接管抵押品，则具体的准备金金额应是贷款和抵押品公平价值或可变现净值的差额。
非10国集团国家
抵押对贷款分类的影响
抵押对准备金计提的影响
立陶宛抵押不影响贷款分类。抵押影响准备金计提。计算具体准备金时，可从未偿付贷款金额中减除全部或部分担保金额。澳门特别行政区抵押不影响贷款分类。贷款分类基于逾期时间。抵押影响准备金计提。确定准备金计提时，现金、存款、不动产和其他可销售工具这类的抵押可从贷款中扣除。马来西亚若抵押品是现金或相当于现金，贷款分类的严格程度将降低。抵押影响准备金计提。贷款和抵押品价值之间的任何差额须通过特定的准备金补足。若被拖欠贷款由不动产进行抵押，抵押品估价必须在不超过一年的时间内作出。墨西哥若抵押品为不动产，贷款有抵押的部分将提高一级；若以政府债券形式的A1证券进行抵押，则贷款有抵押的部分将提高二级。抵押影响准备金计提。政府债券100%扣除，而股票的扣除取决于其流动性和价格波动性。其他抵押品减除高达50％的抵押品价值。巴基斯坦抵押影响贷款分类。提高贷款分类级别时，只考虑抵押品的可变现价值。若银行可获得的抵押品是牢固的且其价值足以偿还尚未偿还的贷款，则贷款分类可升级。准备金计提中只考虑为银行贷款提供适当质押且可不通过诉诸法庭而变现的财产价值。秘鲁分类时考虑抵押，但首先考虑借款人现金流动、收入和债务偿还能力。具有高流动性的优先抵押可降低准备金计提比例。菲律宾抵押影响贷款分类。例如，以存款或政府证券作保的贷款将归类为未分类贷款。次级贷款分为有抵押的和无抵押的次级贷款。若抵押品的价值降低，有抵押次级贷款将归类为可疑贷款。抵押影响准备金计提。例如，对分类为次级有抵押贷款要求计提6-25%的准备金，对无抵押的次级贷款要求计提25%的准备金。对可疑贷款和损失贷款，对无抵押的部分计算准备金。俄罗斯抵押影响贷款分类。若贷款未经充分作保或无任何担保，其分类将降级。抵押影响准备金计提。由于抵押影响贷款分类，抵押最终影响准备金计提。沙特阿拉伯抵押影响贷款分类。若抵押品的可变现净价值超过贷款额，则不良贷款被认定为低风险贷款。抵押影响准备金计提。由于抵押影响贷款分类，所以抵押最终影响准备金计提。
非10国集团国家
抵押对贷款分类的影响
抵押对准备金计提的影响
新加坡贷款分类时主要考虑借款人的偿付能力。不考虑抵押。只有贷款被归为“低于标准的类别”（如“次级”、“可疑”或“损失”）时，确定准备金计提水平时才考虑抵押品价值。斯洛伐克共和国抵押不影响贷款分类。抵押影响准备金计提。可为超出抵押品价值的贷款金额设立准备金。为抵押品价值提供一些标准。斯洛文尼亚抵押影响贷款分类。例如，由财产质押进行担保的债权在分类时可提高一级。抵押影响准备金计提。由于抵押影响贷款分类，抵押最终影响准备金计提。南非抵押影响贷款分类。例如，若贷款逾期超过180天，该贷款通常归类为可疑贷款。然而，若该贷款有良好的担保、已采取了法律行动、且抵押品的及时变现可使本金和利息得到偿还，则该贷款可以升级。没有建立适合银行的单一准备金制度。单个银行应有一个确立充分准备金的制度。土耳其抵押影响贷款分类。若贷款的偿还来源是抵押品，且抵押品的公平价值低于贷款的帐面价值，则该贷款应分类为受损贷款的三个类别之一。抵押影响准备金计提。抵押品估价后，应分别给予抵押品一个承兑比率（如，100%，75%，50%，或25%）。计算准备金计提时从贷款暴露额中扣除承兑金额。瓦努阿图抵押影响贷款分类。由现金或在贷款银行的存款或政府债券进行完全抵押的良好贷款被视为“标准”贷款，不论是否存在其他不利的信用因素。然而，银行不应将抵押看作偿还贷款的唯一方式。抵押仅是许多因素之一。抵押影响具体的准备金计提。对贷款帐面价值与减除收回和销售费用后抵押品的可变现价值之间的差额，应设立具体的准备金。来源：基金组织（2001年）：银行监管数据库，巴塞尔委员会（1998年）会计问题工作组，世界银行（2001年）：贷款分类和贷款损失准备金计提，以及监管当局的工作人员。1/1998年7月以前，银行可在将相关抵押品的价值从贷款额中减除后为贷款损失计提准备金。然而，在捷克共和国，对一项财产取消赎回权非常困难，且破产过程一般非常缓慢，导致损失级别的贷款仍在帐面上，银行发生附带费用。因此，1998年7月，捷克国家银行（CNB）决定，对过期超过360天的贷款计算贷款损失准备金时，不能减除不动产抵押品的价值。[1]在一般意义上，“贷款”和“信贷”有时可以互换，但本文分析的重点是贷款。此外，本文所使用的“准备金计提”一词的含义是“贷款损失预留”。[2]可能有两种不同的贷款分类方式。一是各银行在自己的违约概率的判断和其他考虑的基础上所做的“内部风险管理”分类。二是监管部门制定的贷款分类，通常是由监管当局确定一套客观指标。在高度发达的银行中，内部分类不一定与监管部门制定的分类相符合，因为监管部门制定的标准对于一个多样化银行体系来说，只是有效风险管理的基本标准。在提出良好做法建议时，本文把重点放在监管部门制定的贷款分类。
