第二节 贷款抵押分析
一、贷款抵押设定条件
1．贷款抵押的范围
银行进行抵押贷款，必须事先依据《担保法》和银行的规章制度确定抵押的范围。客户经理和风险管理人员要对借款人提出的抵押和质押物进行初步分析，不符合条件的应该告知债务人另行提供抵押人、抵押物或改变担保方式。
(1)可以抵押的财产。根据《担保法》第34条的规定，抵押人拥有所有权经营管理权的下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定产；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。
(2)不能抵押的财产。根据《担保法》第37条的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产不可以抵押：土地所有权；宅基地、自留地、耕地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外，本项第三款规定的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。
2．贷款抵押物的认定
除了抵押物的范围要符合《担保法》和银行有关规章制度之外，对于抵押物的产权、权属、份额、抵押次数和证书真实性等方面都需要具体核实。
(1)产权。抵押物必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行必须对选定的抵押物逐项验证产权。
(2)权属。在国内，不同所有制的借款人还会涉及抵押物的权属问题。国有企业应该核对抵押物的所有权；集体企业和股份制企业用其财产抵押时，除了应该核对抵押物的所有权外，还必须验证董事会或职工代表大会同意的证明；实行租赁经营责任制的借款人，要有产权单位同意抵押的证明。
(3)份额。用共有财产进行抵押时，还应该取得共有人同意抵押妁证明，并以抵押人所有的份额为限；合伙企业与有限合伙企业采用其财产进行抵押时，必须经过所有普通合伙人同意，并对债务承担无限连带责任。
(4)次数。根据《担保法》的规定，不允许重复抵押。
(5)公证。办理初次抵押或抵押变更登记手续后，借款人或银行应该到当地法定的公证处对抵押合同进行公证。
(6)证书真实性。房屋或土地使用权作抵押的，除核实实际抵押物外，还必须核实房屋使用权证和土地使用权证本身的真实性，防止伪造或过期证书，并且根据情况评估是否存在与当地发证机关串谋而重复抵押的可能性。
3．贷款抵押物的估价
银行在进行抵押贷款中，必须对抵押物价值进行评估。抵押物估价涉及两个主要环节：一是要确定估价方法，二是要确定合理的抵押率。
(1)估价方法。在我国有关法律中，并未就抵押物价值估计方法做出具体规定。在实践中，既可以委托具有评估资格的中介机构进行评估，也可以由银行自己进行评估，这将取决于抵押物价值的高低和借贷双方约定的抵押率的高低。
①对于土地使用权的估价：其影响因素主要包括该土地的用途、供求关系、地理位置、经济发展等。②对于房屋建筑的估价：其影响因素主要包括房屋和建筑物的用途、经济效益、地理位置、新旧程度、使用年限、原有造价、当前造价和发展态势等。
③对于机器设备的估价：其影响因素主要包括有形损耗、无形损耗、已有折旧和重置成本等，估价应当扣除折旧。
④对于存货的估价：比如库存商品、产成品和原材料等，其影响因素主要包括抵押物的市场价格、价格变化趋势、生产技术进步和销售前景等。
当然，抵押物的估价还必须考虑到抵押物的维护费用、保险费用、管理费用、登记费用、公证费用和处置费用等成本。
(2)确定抵押率。抵押率包括实际抵押率和拟定抵押率两类。
实际抵押率=担保债权本息总额／抵押物评估价值额×l00％
拟定抵押率指银行在进行贷款抵押之前初步确定的抵押率，它是影响抵押物估价的另一个重要因素。抵押物价值和抵押率高低直接决定了贷款抵押额度的多少。一般来说，影响拟定抵押率高低的因素有以下两个。
①自然属性。自然属性是指抵押物的物理化学特性．比如适用性的强弱、存储性的好坏、转移性的难易等。一般来说，抵押物的适用性越强、储存性越好、转移越是容易，其抵押率就越高。
②价值属性。价值属性是指抵押物的变现能力、价格变动趋势等。一般来说，抵押物的贬值包括了由于使用磨损和自然磨损引起的实体性贬值、由于技术进步引起的功能性磨损、由于外部环境变化引起的经济性贬值。
4．贷款抵押的额度
贷款抵押额度是指银行根据抵押物价值和抵押率高低确定出来的可以贷款的金额。
贷款抵押额=抵押物评估值×抵押贷款率
银行一般不能向借款人提供与抵押物等值的贷款，因为抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值、处置费用、贷款利息和逾期罚息等可能的因素。
贷款抵押额度分为最高抵押额度和传统抵押额度。最高抵押额度，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。传统抵押额度是指对单笔债权进行抵押担保。两者的区别在于：(1)最高抵押额度所担保的债权为不确定债权；(2)最高限额抵押必须预定最高限额外负担；(3)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权更具有独立性，但最高限额抵押权仍属担保物，其设立方式、效力与传统抵押权无本质区别。
5．贷款抵押的效力
根据《担保法》第46～52条的规定，贷款抵押效力包括如下几方面：
(1)贷款抵押担保范围。根据《担保法》第46条，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
(2)贷款抵押担保孳息。根据《担保法》第47条，在债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
(3)贷款抵押物的转让。根据《担保法》第49条，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。(4)贷款抵押的保值。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
(5)抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。(6)抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
(7)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。6．贷款抵押担保的实现
根据《担保法》第53～58条的规定，贷款抵押权的实现包括如下几方面：
(1)抵押权实现办法。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(2)抵押权实现顺序。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿。
①抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
②抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照第一项规定清偿；未登记的，按照合同生效时问的先后顺序清偿，顺序相同的按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
(3)抵押权实现交叉。城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照《担保法》规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
(4)国有土地使用权抵押。拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
(5)第三人抵押。为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。(6)抵押物灭失。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
二、贷款抵押风险分析
1．风险分析
贷款抵押风俭涉及如下几个方面。
(I)抵押合同的风险。贷款合同是主合同，抵押合同是从合同，后者的有效性取决于前者的有效性。因为抵押权是一种从属权利，它的发生是以一定债权关系的发生和存在为前提基础的。在贷款合同中，有些是附条件生效的，但有些生效条件并不具备，或者贷款超出了借款人营业执照的经营范围，甚至违背了有关法律法规。因此，贷款合同的无效也使得抵押合同无效，从而产生了银行贷款风险。
(2)抵押证件的风险。在贷款抵，还可能出现多头抵押、重复抵押或者抵押证件不齐的风险。在不动产抵，抵押财产一般由抵押人控制，如果抵押权人未控制抵押物的有效证件，比如土地使用权证或房屋产权证等，抵押财产就可能出现失控，造成同一抵押物进行多头抵押或重复抵押的情况。在动产抵，比如汽车等，除了进行抵押登记外，还可能存在抵押物相关证件不齐的风险，从而造成抵押物处置的困难。比如，进行汽车抵押贷款时，就涉及营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。
(3)抵押物产权风险。在贷款抵，产权纠纷也是最常见的抵押风险之一。比如，共有财产进行抵押时，可能未经过另一个共有人的同意而进行全额抵押；以第三方的财产进行抵押时，未经过所有权人同意并办理法律手续而擅自抵押的，不但抵押关系无效，还构成侵权行为；以合伙企业财产进行抵押时，须有所有合伙人同意的法律文件，否则也容易出现法律纠纷；国有企业、集体企业、股份制企业等必须有主管的国资委、职代会、董事会等部门的同意抵押的法律授权书。
(4)登记公证的风险。我国《担保法》规定，在法律规定范围内的财产或权利进行抵押时，当事人双方不但要签订抵押合同，而且还要办理抵押登记手续，否则抵押合同无效。在实践中，很可能出现具有抵押物和签署抵押合同，但却未办理抵押登记，甚至办理虚假登记的情况。某些特定的贷款合同及其相应的抵押合同还须进行公证。
(5)抵押物价值风险。抵押物价值风险是指抵押物的价值不足以弥补贷款金额而产生的信贷风险，主要包括三点：一是借款人与资产评估公司串通造成抵押物价值虚高；二是抵押物价值随着市场行情的变化而出现的风险，或抵押人采取各种手段人为抬高抵押物市场价格而出现的风险；三是利用有关漏洞，甚至买通政府部门弄虚作假，蓄意骗取银行贷款。
(6)抵押物处置风险。如果出现借款人违约，银行在处置抵押物受偿时，会受到税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等对抵押品价值的影响，还会由于政府、法院、拍卖行、评估公司、借款人、竞拍者(受让人)等各方面考虑的利益纠纷关系，或是出于提高市场认可度增加成交概率等方面考虑，评估机构可能主观低估抵押品价值，影响银行收回债权金额。
2．风险防范
根据贷款抵押风险分析，可以从如下四个方面来进行风险防范。
(1)严格审查。风险防范要对抵押物、产权关系、抵押合同和相关证件进行严格审查，这是防范贷款抵押风险的根本措施。
①对于抵押物本身：信贷人员要审查抵押物权利凭证的真实性，并通过实地考察核实权利凭证所对应的抵押物(比如房屋、土地使用权等)的真实性；还要严格依照相关法律法规审查抵押物，看看抵押物是否为相关的法律法规许可，是否属于银行许可的抵押物范围。
②对于产权关系：若为共有财产(比如房屋)，必须要有其余共有人同意抵押的授权书；若为合伙企业的财产必须有其余合伙人同意抵押的授权书；若为国有企业和集体企业的抵押物，必须具有主管国资委和职代会同意抵押的授权证明文件；若为有限责任公司或股份有限公司的抵押物，必须根据公司章程具有股东大会或董事会同意抵押的授权证明文件。 。
③对于抵押合同：信贷人员必须严格审查贷款合同的相关条件，尤其是它的附加生效条款以及借款人营业执照的经营范围等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必须覆盖贷款合同的有效期限。
④对于各类证件：信贷人员必须严格审查，要求相关证件齐备。这项要求必须根据具体的抵押物而定，比如进口汽车抵押贷款，就需要营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。
(2)做好登记备案。根据《担保法》，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。
(3)做好价值评估。抵押物价值评估是防范抵押贷款风险最常见的手段。为此，银行一是必须建立一套完整的抵押物价值评估的内部管理制度，定期开展抵押物价值评估工作，有条件、有需要的单位还必须建立逐日盯市制度，并且着力开展这方面的人员培训工作；二是要加强与资产评估公司的联系并对其进行了解和评估，防止抵押物价值评估业务外包出现弄虚作假的风险；三是对于出具抵押物产权凭证的政府部门也不能完全忽视，尤其是要注意分析是否存在借款人买通政府部门关键人员出具虚假产权证明或重复抵押等情况的可能性。
(4)做好资产保全工作。银行贷款的资产保全工作涉及抵押物的处置问题，在借款人出现违约的情况下，银行要及时查封抵押物，保障自己作为第一受益人的权利。在处置抵押物时，要努力协调与相关利益方的关系，充分考虑处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，并防止抵押物被贱卖的风险。
