第二节 契税法律制度
一、纳税义务人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（买契税）
【例题·单选题】按照规定应缴纳契税的纳税人是（ ）。
A.出让土地使用权的国土资源管理局
B.销售别墅的某房地产公司
C.承受土地、房屋用于医疗、科研的医院
D.购买花园别墅的用户
『正确答案』D
【例题·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（ ）
『正确答案』×
『答案解析』契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，而并非是转让者。
二、征税对象——契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权的转让，但不包括取得的农村集体土地承包经营权的转让
3.购买、受赠和交换的房屋
4.特殊形式：
以土地、房屋权属作价投资入股
以土地、房屋权属抵债；
以获奖方式承受土地、房屋权属；
以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等；
公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；
企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
但是：土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。
【例题·多选题】根据《契税暂行条例》规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（ ）。
A.房屋买卖
B.国有土地使用权出让
C.房屋赠与
D.农村集体土地承包经营权转移
『正确答案』ABC
三、税率与计税依据
契税采用幅度比例税率3%—5%。
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益的一方交纳契税。（类似于购买方）
【例题·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的有（ ）。（2010年）
A. 100×3%＝3（万元）
B.（100+60）×3%＝4.8（万元）
C.（100+70）×3%＝5.1（万元）
D.（100+70+60）×3%＝6.9（万元）
『正确答案』A
『答案解析』本题考核契税的计算。契税是由承受土地房屋权属转移的单位和个人缴纳的；对于交换土地使用权或房屋的，交换价格相等的，免征契税。本题中周某只有购买新住房需要缴纳契税。
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据是补交的土地使用权出让费或土地收益。
四、税收优惠（熟悉）
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。
【提示】改变有关土地、房屋的用途的，不再属于减征、免征契税范围的，且补缴税款。
【例题·单选题】以下行为中，应缴纳契税的有（ ）。
A.以相等价格交换房屋
B.城镇职工按国家规定第一次购买公有住房
C.个人承受荒山土地使用权，用于农业生产
D.以土地、房屋权属抵债
『正确答案』D
五、纳税申报及缴纳
（一）纳税申报期限——纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报。（与土地增值税7天比较）
（二）纳税地点:土地房屋所在地
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